《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將于9月15日起正式施行，這是我國住房租賃領(lǐng)域首部國家級(jí)行政法規(guī)。它的出臺(tái)標(biāo)志著我國住房租賃市場將邁入有法可依的規(guī)范化發(fā)展新階段，為加快建立“租購并舉”的住房制度筑牢制度根基。
隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速和人口流動(dòng)常態(tài)化，我國租房群體持續(xù)擴(kuò)大，特別是在一二線城市，租房已成為新市民、青年人解決居住問題的主要途徑。自如研究院發(fā)布的《2025中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，我國租賃人口已近2.6億人，一線城市近半數(shù)居民依賴租賃住房。仲聯(lián)量行報(bào)告提出，受晚婚晚育趨勢(shì)與家庭小型化（戶均人口降至2.62人）影響，租房周期顯著拉長，部分群體租房時(shí)長超10年。
為此，《條例》從租賃主體、房源供給、合同規(guī)范、權(quán)益保障等方面作出系統(tǒng)性規(guī)定，在盤活存量房屋資產(chǎn)、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)等方面充分釋放政策紅利。
例如，強(qiáng)化居住安全與品質(zhì)管控。除客廳和起居室外，明確禁止將廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間單獨(dú)出租用于居住。同時(shí)，對(duì)租賃住房的單間租住人數(shù)上限、人均最低租住面積標(biāo)準(zhǔn)作出剛性規(guī)定，從源頭上杜絕“群租房”等影響居住安全與環(huán)境的現(xiàn)象，保障租客基本居住權(quán)益。
多渠道擴(kuò)充租賃住房供給。鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，也支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃拓展供給。同時(shí)，住房租賃市場發(fā)展堅(jiān)持市場主導(dǎo)與政府引導(dǎo)相結(jié)合。完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。
有數(shù)據(jù)顯示，目前我國住房租賃市場中房源供應(yīng)主體90%以上是個(gè)人業(yè)主出租，住房機(jī)構(gòu)化率僅為10%。而發(fā)達(dá)國家住房租賃機(jī)構(gòu)化率遠(yuǎn)高于我國，如日本為80%，美國、德國分別達(dá)50%和40%。同時(shí)，我國供給房源“老齡化”問題突出，超半數(shù)房源房齡超10年，20年以上老舊房源占比達(dá)20%，一線城市問題尤為嚴(yán)重，上海、北京租賃住房平均房齡分別達(dá)23年和22年，房源品質(zhì)與租客需求嚴(yán)重脫節(jié)。
在此背景下，專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)參與市場運(yùn)營成為提升供給品質(zhì)的重要路徑。長期以來，自如等市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)在優(yōu)化租賃市場結(jié)構(gòu)、提升租住體驗(yàn)等方面發(fā)揮重要作用�！�2025中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》提出，機(jī)構(gòu)化是住房租賃消存量、優(yōu)質(zhì)量、穩(wěn)健發(fā)展的確定選擇。需求側(cè)，近半數(shù)接受長期穩(wěn)定租房的租客表示“更愿意與專業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂長租合約”。供給側(cè)，越來越多的企業(yè)和投資者紛紛參與市場，機(jī)構(gòu)化長租房產(chǎn)品形態(tài)、居住生態(tài)不斷豐富，市場占比穩(wěn)步提升。其中，集中式長租公寓TOP30企業(yè)累計(jì)開業(yè)房源量達(dá)122.6萬間；頭部企業(yè)自如管理房源近100萬間，為近百萬業(yè)主、500萬次租客提供服務(wù)。
首都師范大學(xué)政法學(xué)院院長助理、副教授崔俊杰表示，通過發(fā)揮規(guī)模以上企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，既可以顯著擴(kuò)大高品質(zhì)租賃住房供給，又可以更低的成本、更多的資源、更好的服務(wù)和更廣泛的市場激發(fā)住房租賃市場的長期效益。
中國政法大學(xué)商學(xué)院院長商文江指出，住房租賃市場的機(jī)構(gòu)化既是發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗(yàn)，也是中國租賃市場邁向規(guī)范化的必然選擇。傳統(tǒng)租賃模式下，由于缺乏統(tǒng)一產(chǎn)品準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，市場亂象叢生。長期空置、隨意漲租、維修不及時(shí)等問題頻發(fā)，不僅降低了資源利用效率，更嚴(yán)重?fù)p害租客權(quán)益。
“居住品質(zhì)更重要的觀念正在興起�！鼻迦A大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，租房居住已經(jīng)不再是主流人群的短期過渡，而是部分家庭的長期穩(wěn)定選擇，其中居住體驗(yàn)的好壞已成為最重要的考量因素。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”，《條例》的實(shí)施將加速租房市場從“粗放生長”向“品質(zhì)發(fā)展”跨越。
作為市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)代表，自如相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《條例》的出臺(tái)，為住房租賃市場的規(guī)范化發(fā)展提供了法律保障與政策支撐，將有力促進(jìn)住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。自如積極響應(yīng)國家政策，將全力落實(shí)《條例》要求，在增加品質(zhì)供給、合規(guī)經(jīng)營、專業(yè)化運(yùn)營等方面，切實(shí)履行市場化主體社會(huì)責(zé)任，助推住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。（記者 梁倩）
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