財(cái)富巨人VS納稅侏儒:中國(guó)房產(chǎn)業(yè)稅收疑云揭密
當(dāng)一個(gè)行業(yè)成為涉稅問(wèn)題的主要對(duì)象時(shí)，人們應(yīng)該考證，這是因?yàn)橐粋�(gè)行業(yè)獨(dú)有的貪婪，還是我們的稅制，以及掌握稅收工具的政府，留給了這個(gè)行業(yè)如此大的操作空間？
·中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沿用了“香港模式”：即開(kāi)發(fā)商利用大量銀行資金買(mǎi)地、蓋房、賣(mài)房，一個(gè)開(kāi)發(fā)公司全程參與所有生產(chǎn)環(huán)節(jié)。
·房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的費(fèi)用非常不確定。此前在賬目上已經(jīng)有體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)行為，也會(huì)不斷面臨洽談更改。
·北京一位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向本刊坦承，公司的資深會(huì)計(jì)，可以輕車(chē)熟路地將樓盤(pán)賬目上的成本金額加大。
·如果有好的項(xiàng)目，地產(chǎn)商則會(huì)將手中剩余物業(yè)出手，然后投資到下一個(gè)項(xiàng)目。而在作為納稅依據(jù)的會(huì)計(jì)報(bào)表上，營(yíng)業(yè)收入就被“偷梁換柱”為新的投資。據(jù)潘麒麟的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，排除之前生產(chǎn)環(huán)節(jié)上分流的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目在5年前可以達(dá)到100%～200%，在近年也保持在20%以上。而此前據(jù)一些媒體報(bào)道，按目前房地產(chǎn)商的公開(kāi)稅額，行業(yè)利潤(rùn)率僅為10%左右。
·地方政府對(duì)地產(chǎn)業(yè)的征收政策，也導(dǎo)致了征稅的執(zhí)行難度。
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排名 |
地區(qū) |
企業(yè)名稱(chēng) |
納稅（萬(wàn)元） |
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1 |
北京 |
北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司 |
39616 |
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2 |
北京 |
北京紅石建外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 |
28233 |
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3 |
上海 |
大華（集團(tuán)）有限公司 |
19091 |
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4 |
北京 |
金融街控股股份有限公司 |
18022 |
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5 |
深圳 |
深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司 |
15358 |
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6 |
青島 |
青島銀豪房地產(chǎn)有限公司 |
15019 |
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7 |
北京 |
北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 |
14690 |
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8 |
廣東 |
廣州番禺祈福新村房地產(chǎn)有限公司 |
13189 |
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9 |
北京 |
北京富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 |
13092 |
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10 |
北京 |
北京市興華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 |
11847 |
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11 |
深圳 |
深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 |
11313 |
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12 |
北京 |
北京天鴻集團(tuán)公司回龍觀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 |
11222 |
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13 |
北京 |
北京市房山房地產(chǎn)交易中心 |
10483 |
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14 |
青島 |
城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 |
10245 |
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15 |
北京 |
北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司 |
10235 |
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16 |
浙江 |
杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司3 |
9599 |
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17 |
寧波 |
寧波寧興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 |
9406 |
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18 |
新疆 |
新疆廣匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 |
9229 |
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19 |
浙江 |
浙江省綠園房地產(chǎn)有限公司 |
9223 |
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20 |
寧波 |
中信大榭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 |
9120 |
2004年度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)納稅二十強(qiáng)排行榜（來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)）
潘石屹終于等到了國(guó)家稅務(wù)總局的證明。
他的紅石公司于年初公開(kāi)其納稅總額為3億。9月初，國(guó)家稅務(wù)總局卻宣稱(chēng)該公司的納稅額僅為1.8億。這距離國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的納稅500強(qiáng)榜單的底線(xiàn)還差6000萬(wàn)�！拔覀児矩�(cái)務(wù)部從國(guó)家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司了解到，這個(gè)數(shù)據(jù)把我們公司的企業(yè)所得稅漏掉了�！迸耸僬f(shuō)。雖然國(guó)稅總局因“工作量太大”拒絕更改納稅榜排名，但“給我們公司出具了更改證明”。
洗清了“逃稅奸商”的嫌疑，潘石屹可以安心慶祝他的SOHO十年了。但除紅石公司以外，還有4000多家大大小小的房地產(chǎn)公司，陷入“財(cái)富巨人，納稅侏儒”的聲討漩渦中。據(jù)上海、北京稅務(wù)部門(mén)二季度的報(bào)告，在查處的涉稅企業(yè)中，90%都是房地產(chǎn)行業(yè)。財(cái)政部科學(xué)研究所主任張學(xué)旦則向本刊提供了另一個(gè)數(shù)據(jù)：今年南京的98家房地產(chǎn)企業(yè)，97家都有稅務(wù)問(wèn)題。這些數(shù)據(jù)和堅(jiān)挺不下的房?jī)r(jià)，以及房地產(chǎn)蟬聯(lián)三屆十大暴利行業(yè)之首的新聞，一起沖擊著民眾的心理。又一次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為千夫所指。
稅務(wù)問(wèn)題，是緣于這個(gè)行業(yè)獨(dú)有的貪婪，還是如開(kāi)發(fā)商所“抱怨”的那樣：“就算壞，也是政府慣出來(lái)的壞孩子�！�
超長(zhǎng)流程上的稅費(fèi)流失
“在中國(guó)的現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)的行業(yè)特性使它有更大的避稅空間。”北京瑞斯泰德投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理潘麒麟對(duì)本刊說(shuō)。潘從90年代初便涉足房地產(chǎn)，并編撰了《北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律程序與稅費(fèi)詳解》。
目前中國(guó)對(duì)生產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“大一統(tǒng)”的稅收制度：5.5%營(yíng)業(yè)稅按月支付，33%企業(yè)所得稅按季度支付，年度清繳。這種固定周期的征稅方法，對(duì)其他生產(chǎn)周期比較穩(wěn)定的生產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)比較適用，但對(duì)房地產(chǎn)這樣開(kāi)發(fā)、出售、結(jié)算都沒(méi)有準(zhǔn)點(diǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，就有點(diǎn)難于應(yīng)對(duì)了。
中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沿用了“香港模式”：即開(kāi)發(fā)商利用大量銀行資金買(mǎi)地、蓋房、賣(mài)房，一個(gè)開(kāi)發(fā)公司全程參與所有生產(chǎn)環(huán)節(jié)。但同時(shí)，除了幾家超大型老牌房地產(chǎn)國(guó)企，如中建、中房，旗下有勘探、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工等一條龍作業(yè)的建筑公司外，國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程都要分包給獨(dú)立注冊(cè)的專(zhuān)業(yè)公司。因此，在一個(gè)龐大而冗長(zhǎng)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)鏈條中，有諸多獨(dú)立的生產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)初步分流了一部分房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)。隨之而去的，當(dāng)然還有稅費(fèi)。
任志強(qiáng)在9月13日的文章《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為什么沒(méi)進(jìn)納稅300強(qiáng)》一文中，就態(tài)度強(qiáng)勢(shì)地將“非單一生產(chǎn)的重疊稅收環(huán)節(jié)”作為抗辯的第一條：“從開(kāi)發(fā)商委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探、地基處理、結(jié)構(gòu)施工、放水、外裝、幕墻施工、材料采購(gòu)、設(shè)備采購(gòu)、裝修，包括廚具、家具、潔具、空調(diào)等產(chǎn)品與半成品采購(gòu)中，都要在每個(gè)環(huán)節(jié)有任意委托單位的利潤(rùn)與稅收，并在不同企業(yè)納稅�！�
項(xiàng)目公司眾多也是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特性。如今房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，各開(kāi)發(fā)商在全國(guó)范圍跑馬圈地，所到之處都要設(shè)立一個(gè)獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司，操作當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)項(xiàng)目。而這些項(xiàng)目公司由于是獨(dú)立注冊(cè)，獨(dú)立法人，納稅的時(shí)候也是獨(dú)立核算。這也就是任志強(qiáng)所說(shuō)的“營(yíng)業(yè)收入可以按會(huì)計(jì)制度合并，利潤(rùn)可以按會(huì)計(jì)制度合并，但納稅記錄則只能在當(dāng)?shù)胤从澈陀?jì)算。”
如果將這些因素加總，房地產(chǎn)業(yè)在這次稅收排行榜上名次或許沒(méi)有這么慘淡。萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮亦向本刊表示，該集團(tuán)2004年納稅額加總為8.02億元，相當(dāng)于上市公司納稅百?gòu)?qiáng)第48位、中國(guó)納稅500強(qiáng)的第145位。
房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)特性便是投資期與收獲期相隔過(guò)長(zhǎng)。潘麒麟根據(jù)自己在房地產(chǎn)業(yè)的操作經(jīng)驗(yàn)，將我國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序分為300多項(xiàng)。一個(gè)項(xiàng)目從拿地，到規(guī)劃立項(xiàng)的前期過(guò)程，正常耗時(shí)為2到3年，如果是大項(xiàng)目則要經(jīng)過(guò)3到5年。
對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的這一特性，如今業(yè)界流傳最多的版本，便是潘石屹去年5月4日從CBD公開(kāi)招拍拿得土地，一年多了，仍然沒(méi)拿到銷(xiāo)售證�！斑�有設(shè)計(jì)，勘測(cè)，一年半能弄下來(lái)就不錯(cuò)�！迸说摹皯�(zhàn)友”任志強(qiáng)預(yù)測(cè)。
這成為潘石屹和任志強(qiáng)為了證明房地產(chǎn)有一個(gè)超長(zhǎng)的入不敷出期，在各大論壇上必提的一個(gè)故事。而在前期準(zhǔn)備期，項(xiàng)目公司是虧損運(yùn)作，不用支付33%的所得稅。這種情形在房地產(chǎn)的復(fù)興初期尤其明顯。根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，房地產(chǎn)業(yè)從1997年開(kāi)始復(fù)興，但1999年卻是虧損最厲害的一年，虧損額達(dá)到35億多。
潘石屹的公司恢復(fù)較快，到1999年有了銷(xiāo)售收入：“最初幾年投資階段，繳納給政府的稅金也很少�！迸耸偬钩小�
沉淀為固定投資的利潤(rùn)游戲
但若據(jù)此將房地產(chǎn)商視為被冤枉的“良民”，似乎太忽視商人的逐利天性。找尋稅制中的躲避空間，幾乎是所有經(jīng)商者熱衷的游戲。有“商人中的商人”之稱(chēng)的地產(chǎn)商，更是利用自己的行業(yè)特性閃轉(zhuǎn)騰挪�！俺L(zhǎng)且參與企業(yè)眾多的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，已經(jīng)讓房地產(chǎn)業(yè)有了較大的避稅空間�！迸索梓胝f(shuō)，“而每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的進(jìn)出，又給了避稅行為一次次的機(jī)會(huì)�！�
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的費(fèi)用非常不確定。此前在賬目上已經(jīng)有體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)行為，也會(huì)不斷面臨洽談更改。比如門(mén)窗的設(shè)計(jì)和裝修，都可能在實(shí)際操作中更改，而公司的資深會(huì)計(jì)也可以在做賬的時(shí)候，將洽商變更的金額，以更適合避稅的方式做賬。在潘麒麟的從業(yè)實(shí)踐中，這類(lèi)洽商金額要占到總造價(jià)的20%。
北京一位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向本刊坦承，公司的資深會(huì)計(jì)，可以輕車(chē)熟路地將樓盤(pán)賬目上的成本金額加大�！拔覀児镜臅�(huì)計(jì)前幾天還在和我商量應(yīng)該把成本再做高點(diǎn)。這樣可以給外界造成我們項(xiàng)目成本越來(lái)越高不得不提高售價(jià)的印象�！边@位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
“房地產(chǎn)業(yè)特有的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，利于業(yè)者將大量利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為再投資。”潘麒麟說(shuō)。這個(gè)技巧大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的另一個(gè)重要稅負(fù)——企業(yè)所得稅。
據(jù)潘麒麟介紹，企業(yè)所得稅按季度征收，每年底清繳。但房地產(chǎn)的售樓收入，并不是按年度結(jié)算。通常一個(gè)項(xiàng)目最終結(jié)算，都要等到三五年之后。有規(guī)律的征稅方式，和房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有規(guī)律的營(yíng)收周期之間，留下了一個(gè)避稅時(shí)間差。房地產(chǎn)商 “點(diǎn)石成金”的秘訣在于盈虧平衡點(diǎn)。
以北京一處著名的占地約20萬(wàn)平米的社區(qū)樓盤(pán)為例，開(kāi)發(fā)商事先測(cè)算出銷(xiāo)售70%即達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。一旦銷(xiāo)售到七成，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有物色到新的投資項(xiàng)目，他會(huì)暫時(shí)停止售賣(mài)，或者將剩余的樓盤(pán)進(jìn)行出租，或持有一些社區(qū)物業(yè)配套設(shè)施待售，使得項(xiàng)目收入無(wú)法結(jié)算，造成年底結(jié)算的時(shí)候，售樓收入不能確認(rèn)，利潤(rùn)也無(wú)從形成。
如果有好的項(xiàng)目，地產(chǎn)商則會(huì)將手中剩余物業(yè)出手，然后投資到下一個(gè)項(xiàng)目。而在作為納稅依據(jù)的會(huì)計(jì)報(bào)表上，營(yíng)業(yè)收入就被“偷梁換柱”為新的投資。據(jù)潘麒麟的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，排除之前生產(chǎn)環(huán)節(jié)上分流的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目在5年前可以達(dá)到100%～200%，在近年也保持在20%以上。而此前據(jù)一些媒體報(bào)道，按目前房地產(chǎn)商的公開(kāi)稅額，行業(yè)利潤(rùn)率僅為10%左右。建設(shè)部原部長(zhǎng)楊慎先生在他的文集里也提到了這一怪現(xiàn)狀。從1990～1999年，中國(guó)房地產(chǎn)投資額從336.2億上漲到4103.2億，但地產(chǎn)業(yè)給社會(huì)的增加值(其中包括生產(chǎn)稅、勞動(dòng)者報(bào)酬等)僅占GDP比重的1.86%，和1990年的1.7%的比重相比，可謂蝸步牛行。這個(gè)數(shù)值也比印度低90%，比比韓國(guó)低4.5倍。其中一個(gè)重要原因在于，“利潤(rùn)大都沉淀為新的固定資產(chǎn)投資。”潘麒麟說(shuō)。
當(dāng)然，這種行業(yè)特性衍生的避稅空間并不只是中國(guó)特色。甚至在法規(guī)和監(jiān)管比較嚴(yán)格的美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)也以其容易合法避稅，成為很多商人再投資的首選。
政府推手形成的避稅空間
“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然是一個(gè)行政主導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)�！�2005年8月，中國(guó)建設(shè)部原部長(zhǎng)楊慎在參加本刊舉辦的“新聞中國(guó)月度論壇”的時(shí)候這樣說(shuō)。而有地產(chǎn)“代言人”之稱(chēng)的任志強(qiáng)也一再宣稱(chēng)一個(gè)觀點(diǎn)：如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商是壞孩子，也是給地方政府慣出來(lái)的。
所有地產(chǎn)業(yè)遭人詬病的問(wèn)題，背后都可以看到地方政府的身影。稅務(wù)問(wèn)題也不例外。
“房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅�！北本┬氯A聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳海旭對(duì)本刊說(shuō)。因此，地方政府隨著宏觀調(diào)控走向的不同，對(duì)地產(chǎn)業(yè)的征稅力度也有變化，這也造成地產(chǎn)商的繳稅額差異很大。除了營(yíng)業(yè)稅和所得稅兩大稅種外，房地產(chǎn)還應(yīng)該交納土地增值稅和固定資產(chǎn)方向投資稅。這兩個(gè)稅種從上世紀(jì)90年代便已經(jīng)設(shè)立。但上世紀(jì)90年代末，政府為了復(fù)興地產(chǎn)業(yè)，于2000年對(duì)這兩個(gè)稅種實(shí)行緩征�！皳�(jù)我所知，目前北京市所有的地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有交納土地增值稅，而固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅則從2000年起實(shí)行零稅率。”潘麒麟說(shuō)。
為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開(kāi)方便之門(mén)�！罢叩那疤釋�(dǎo)向是清理各種稅負(fù)�！敝蟹考瘓F(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇說(shuō)。潘石屹也清楚記得，1999年，上海政府為了提升房地產(chǎn)業(yè)，將房地產(chǎn)契稅從3%降到 1.5%，后來(lái)再下調(diào)到0.75%。
但與此同時(shí)，房地產(chǎn)需要交納的費(fèi)卻多起來(lái)。
2000年是房地產(chǎn)初興階段，費(fèi)是最多的。“比例已經(jīng)超過(guò)了應(yīng)納稅款�！迸索梓胝f(shuō)。從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅項(xiàng)達(dá)到14種，需要繳納的有12種，而其他費(fèi)用可以多達(dá)百種以上。如在地價(jià)款中包含了土地出讓金、大市政費(fèi)、四源費(fèi)等。此外，還有前期工程費(fèi)、市政配套費(fèi)等。各種費(fèi)用最終占房地產(chǎn)售價(jià)的比例，可以達(dá)到20%以上。
而現(xiàn)在地產(chǎn)商反擊不納稅惡名的最大說(shuō)詞——屬地納稅，也是應(yīng)各地方政府要求而行，即每個(gè)項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目公司，在當(dāng)?shù)丶{稅。因此有了任志強(qiáng)抱怨的“營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)可以按會(huì)計(jì)制度合并，但納稅記錄則只能在當(dāng)?shù)胤从澈陀?jì)算，企業(yè)合并報(bào)表數(shù)并不能在任意一地確認(rèn)納稅記錄�！�
地方政府對(duì)地產(chǎn)業(yè)的征收政策，也導(dǎo)致了征稅的執(zhí)行難度。
1993年宏觀調(diào)控主要是限制高檔商品房的建設(shè)，在稅收上就是區(qū)分高檔和普通，分別納稅。比如公寓是高檔房，住宅是普通的，但公寓住宅的區(qū)別何在？潘石屹還記得當(dāng)時(shí)在媒體上曾有這樣的報(bào)道，鋪紅地毯的是公寓，不鋪紅地毯的是住宅。這樣細(xì)化煩瑣的政策，“確實(shí)給下面的執(zhí)行造成了很大的難度�！迸耸僬f(shuō)。
1998年房地產(chǎn)絕地重生，各地政府對(duì)地產(chǎn)商分門(mén)別類(lèi)，進(jìn)行稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司通常會(huì)在城市高新區(qū)、開(kāi)發(fā)新區(qū)注冊(cè)一個(gè)新的公司，以享受稅收減免等優(yōu)惠政策。陳海旭所在的企業(yè)就是和新世界集團(tuán)合資的外商企業(yè)，“還可以享受一些稅收優(yōu)惠”。
當(dāng)一個(gè)行業(yè)成為涉稅問(wèn)題的主要對(duì)象時(shí)，人們應(yīng)該考證，這是因?yàn)橐粋�(gè)行業(yè)獨(dú)有的貪婪，還是我們的稅制，以及掌握稅收工具的政府，留給了這個(gè)行業(yè)如此大的操作空間？（作者：陳曉 謝良兵)
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