距離建設(shè)部關(guān)于“近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度”的澄清剛兩個(gè)月，又有專家對預(yù)售制提出異議。10月下旬，在中消協(xié)舉辦的商品房銷售模式研討會(huì)上，有專家表示，如果讓房屋預(yù)售制度仍然運(yùn)作，就應(yīng)該提高房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻，提議“樓盤建成70%或者封頂方可預(yù)售”。昨天，針對此種說法，任志強(qiáng)、張寶全等開發(fā)商明確表示反對。
“允許預(yù)售時(shí)，投資已過半，非要整死開發(fā)商嗎？！”
今典集團(tuán)董事長張寶全用“今非昔比”來概括目前開發(fā)商在開發(fā)資金上面臨的壓力。“原來只要完成項(xiàng)目立項(xiàng)，報(bào)了規(guī)劃，交一部分土地出讓的定金，有些協(xié)議出讓的則可能是先欠著，這樣一個(gè)項(xiàng)目就可以動(dòng)工了，用的多數(shù)是銀行的貸款�！�
而現(xiàn)在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要拿到預(yù)售許可證，必須具備如下“硬件”：該項(xiàng)目的直接投資達(dá)到25%以上，建筑蓋到正負(fù)零(出地面)，同時(shí)按照土地招牌掛交易時(shí)達(dá)成的協(xié)議交納土地出讓金�！斑@樣算來，開發(fā)商在一個(gè)項(xiàng)目上的投資已經(jīng)達(dá)到甚至超過50%，這么大的資金壓力，難道非要整死開發(fā)商嗎？！”
他認(rèn)為，從協(xié)議出讓到完全實(shí)行招拍掛，土地交易方式的改變使得現(xiàn)有預(yù)售制度下的房地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)接近半成品狀，一些注重品牌經(jīng)營的開發(fā)商則會(huì)自動(dòng)選擇準(zhǔn)現(xiàn)房、甚至現(xiàn)房形式銷售。
“現(xiàn)貨交易是最原始的交易方式”
專家觀點(diǎn)：商品房預(yù)售制度是萬惡之源，是房地產(chǎn)市場中各種失信、違約、侵權(quán)乃至欺詐行為的根源之一，還助長了消費(fèi)者在信息極不對稱的情況下追漲不追跌的非理性消費(fèi)。贊成廢除預(yù)售制，推行現(xiàn)房制度改革。
張寶全認(rèn)為，當(dāng)市場發(fā)展成熟、供需持平時(shí)，“市場自然會(huì)有所選擇”，試圖用政府強(qiáng)制的辦法取消預(yù)售，“是典型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的頭腦”。他舉例，現(xiàn)在深圳已經(jīng)在事實(shí)上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。“‘一手交錢一手交貨’是最原始的買賣方式。在我們的生活中，有很多都是預(yù)付費(fèi)的交易行為�，F(xiàn)在強(qiáng)調(diào)現(xiàn)房銷售，其實(shí)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的倒退。”華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)說。
任志強(qiáng)認(rèn)為，像波音飛機(jī)不可能像電視放在柜臺(tái)上現(xiàn)貨交易一樣，住房也同樣適用預(yù)售制，預(yù)期交易能實(shí)現(xiàn)最小的投入而獲得最大的產(chǎn)出。
“地產(chǎn)商空手套白狼根本無從說起”
專家觀點(diǎn)：在美國，購房者在購買預(yù)售房時(shí)先支付定金，待到住房真正交付后，開發(fā)商才能從銀行得到消費(fèi)者的房款或按揭貸款。我國的情況正好相反，預(yù)售制實(shí)際上促成開發(fā)商“空手套白狼”，購房者從銀行獲得的按揭貸款無條件地劃撥給開發(fā)商做開發(fā)之用。我國可以借鑒國外的相應(yīng)做法。
“我掌握的情況正好相反。”任志強(qiáng)介紹，去年全國通過住房貸款購房的僅占到房屋銷售總額的44%，換句話說，更多的購房人是用自有資金買房。他認(rèn)為，在今年銀行提高購房貸款門檻的條件下，該比例會(huì)更低。所以“空手套白狼，根本無從說起”。
任志強(qiáng)認(rèn)為，之所以會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商過分依賴銀行貸款的狀況，是因?yàn)閲鴥?nèi)現(xiàn)有的融資渠道有限。“國內(nèi)的房地產(chǎn)信托很不發(fā)達(dá)，設(shè)立地產(chǎn)基金還沒有法律保障，而這些方式在國外是常用的。為什么我們不能用市場的方式來解決問題，非要使用反市場的、計(jì)劃的手段？”
他表示，在國外，政府對住房銷售形式完全沒有約定，只是對開發(fā)貸款有相應(yīng)的規(guī)定和監(jiān)管，比如在施工階段，開發(fā)商只有拿到與施工單位的合同，銀行才能對其提供施工貸款。（賀文/文）
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