剛才哈總談到房價(jià)的問題，我們認(rèn)為房價(jià)是多種因素構(gòu)成的，人們對(duì)房價(jià)爭(zhēng)論也頗多，其實(shí)房價(jià)是有結(jié)構(gòu)性的，我們這幾年基本上帶裝修了，過去的房子標(biāo)準(zhǔn)是比較低的，現(xiàn)在做裝修，有的還送電器，這部分房價(jià)上升是結(jié)構(gòu)性造成的，沒有合理性。第二，產(chǎn)品品質(zhì)提高了，現(xiàn)在普遍的小區(qū)都配了會(huì)所，一些配套設(shè)施，做了很好的景觀，這些成本都會(huì)攤銷到房價(jià)當(dāng)中來，這是必然，這是降不下來的，像這種結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品質(zhì)量是降不下來的。還有一個(gè)因素是土地增值效益，尤其是調(diào)控以后，很多人在問這個(gè)問題，為什么調(diào)控以后房價(jià)沒有降低？我們分析這個(gè)原因，最調(diào)控的手段是對(duì)土地的調(diào)控，土地的調(diào)控就是過去的出讓改成招拍，實(shí)際上是低價(jià)，低價(jià)的預(yù)期帶來了對(duì)存量資產(chǎn)的拉動(dòng)，所以短時(shí)間內(nèi)房價(jià)沒有明顯的降低，這是符合客觀的。
但是調(diào)控政策的出臺(tái)是長效的，這個(gè)政策出臺(tái)以后會(huì)促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)拉動(dòng)市場(chǎng)，如果政府的土地供應(yīng)政策是合理的話，競(jìng)爭(zhēng)的充分性和專業(yè)化程度的提高會(huì)降低房價(jià)，我們不可能一蹴而就。所以，暫時(shí)的房價(jià)沒有明顯的改變，這個(gè)是客觀的。我們希望通過一個(gè)調(diào)控手段把房價(jià)拿下來，這需要具體分析。另外，不排除房價(jià)升高的因素，像我剛才講的透支了未來對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期的因素，這也是拉升房價(jià)提高的一個(gè)重要因素。前兩年上海有一種傳說，說上海要建成國際大都市，倫敦、紐約、東京、香港房價(jià)是多少，上海應(yīng)該多少，你們自己想吧。這種預(yù)測(cè)就是一種對(duì)未來期望的透支，所以它的房價(jià)在很短的時(shí)間升高的比較快，就有這種因素的存在，這種因素我們認(rèn)為是不好的，是應(yīng)該通過強(qiáng)化調(diào)控手段來解決的。但是北京的房價(jià)是比較穩(wěn)定的，是合理的，起碼在相當(dāng)程度上是有合理的增長成本。
所以，我想我們看一個(gè)問題的時(shí)候，也許我們?cè)诘谝痪�，每天都在接觸具體的每一個(gè)用戶，每天都在談每一個(gè)銀行，每天都在簽每一單，我們有深切的體會(huì)，就是作為房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)孜孜不倦經(jīng)過這些年的努力，有了這么一個(gè)進(jìn)展很不容易，存在的問題是發(fā)展過程當(dāng)中的，這是個(gè)年輕的行業(yè)，只有十幾年的歷史，所以大家還是應(yīng)該支持、愛護(hù)這個(gè)行業(yè)，政府將通過調(diào)控來加大這個(gè)行業(yè)的引導(dǎo)，我相信這個(gè)行業(yè)還是很有前景的。謝謝！
楊大明：剛才兩位專家從經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和企業(yè)成長做了分析，因?yàn)榻裉煊兴膫�(gè)話題，我想順勢(shì)進(jìn)入房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的關(guān)系的討論，或者說中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一方面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)生的影響，同時(shí)和資本市場(chǎng)的關(guān)系。下面，我們請(qǐng)?jiān)S小年先生發(fā)言。
許小年：關(guān)于市場(chǎng)有幾個(gè)事實(shí)，關(guān)于資本市場(chǎng)的文章實(shí)在是太多了，我覺得該說的道理都說完了，現(xiàn)在是做不做的問題，不是講道理的時(shí)候。因此，我們今天少說一點(diǎn)理論，我們看一點(diǎn)事實(shí)。事實(shí)是什么呢？事實(shí)我用這兩張圖表表示的，在第一張圖標(biāo)中，左邊這張圖是顯示出來上證綜指和中國GDP增長關(guān)系，左邊這張圖下面這條線是中國的GDP增長，上面這條線2001年達(dá)到尖峰，左邊這張圖(如圖)說明什么現(xiàn)象呢？就是中國的股票指數(shù)和經(jīng)濟(jì)增長之間沒有明顯的相關(guān)關(guān)系，這也是投資者包括我們媒體朋友們經(jīng)常抱怨，為什么中國股市不是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，為什么中國經(jīng)濟(jì)往上漲，增長速度往上上，而我們的上證綜指往下掉，如果說有相關(guān)關(guān)系的話，從左邊這張圖可以看到似乎存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。1996、1997年這幾年受亞洲金融危機(jī)的影響，我們GDP往下滑，可是股市是牛市，從2001年開始，經(jīng)濟(jì)GDP開始加速，存在著負(fù)相關(guān)關(guān)系。
再看右邊這張圖(見圖)，同樣是中國GDP增長和H股恒生指數(shù)，也就是中國赴香港上市公司股票價(jià)格的指數(shù)，我們一看右邊這張圖非常清楚，恒生指數(shù)、H股指數(shù)是中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，兩者具有非常高的相關(guān)關(guān)系，所以一定要看圖。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言來說，香港的H股的價(jià)格反映了公司、反映了價(jià)格基本面，因此它具有準(zhǔn)確的資產(chǎn)定價(jià)功能。因此，它的資產(chǎn)定價(jià)功能至少是比較低效的，甚至可以說是喪失了對(duì)資產(chǎn)準(zhǔn)確定價(jià)的功能。第二張圖(如圖)給出了近幾年H股公司在香港融資額，以及在國內(nèi)市場(chǎng)上A股＋B股兩市一起，包括上海和深圳的總的融資額，我們看到中國公司在香港的融資額從2001年底不斷的上升，融資額在國內(nèi)的市場(chǎng)上從2000年開始不斷下降。2004年，去年是一個(gè)標(biāo)志性的一年，去年在香港上市的H股公司的融資額第一次超過了A、B兩市的融資額。到了2005年的時(shí)候，前三個(gè)季度的時(shí)候，H股在香港的融資額接近100億美元，而國內(nèi)A、B兩市受到股改的影響，融資額掉到40億美元左右。我們看這兩條曲線，一個(gè)此消彼長，也就是我們國內(nèi)資本市場(chǎng)的融資功能在退化，資產(chǎn)定價(jià)功能喪失，融資功能也在退化。
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