全面落實(shí)調(diào)控政策 加快保障性住房建設(shè)
促進(jìn)天水房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展
天水市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng) 柴金祥
住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)問(wèn)題，事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧穩(wěn)定大局，涉及群眾切身利益，是當(dāng)前最大的民生工程。完成好這項(xiàng)任務(wù)，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定和諧具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。我們要把加快保障性住房建設(shè)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定、保持經(jīng)濟(jì)跨越式科學(xué)發(fā)展的重要舉措，進(jìn)行安排部署，研究解決保障性住房建設(shè)和房?jī)r(jià)調(diào)控的具體問(wèn)題，確保完成保障性住房建設(shè)和房?jī)r(jià)調(diào)控的任務(wù)。
一、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，靠實(shí)責(zé)任，切實(shí)增強(qiáng)加快保障性住房建設(shè)和房?jī)r(jià)調(diào)控的責(zé)任感和緊迫感
建設(shè)保障性住房、有效控制房?jī)r(jià)，是保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要舉措。當(dāng)前，我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體形勢(shì)是好的，但面臨的環(huán)境十分復(fù)雜，其中一個(gè)矛盾就是物價(jià)上漲較快。近年來(lái)，我市個(gè)別縣區(qū)房?jī)r(jià)大幅度上漲，給群眾改善住房條件帶來(lái)很大壓力，成為一個(gè)突出的矛盾，是各方面關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲會(huì)形成泡沫，給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、對(duì)社會(huì)和諧穩(wěn)定帶來(lái)危害，我們一定要有危機(jī)意識(shí)。中央和省上大規(guī)模建設(shè)保障性住房，一方面是要給商品房市場(chǎng)以信號(hào)，分流市場(chǎng)需求，增加市場(chǎng)供應(yīng)，平抑住房?jī)r(jià)格；另一方面是要通過(guò)增加公共支出，實(shí)行收入再分配，幫助困難家庭實(shí)現(xiàn)安居，增強(qiáng)人民群眾的幸福感。目前，抑制通貨膨脹、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，首先要穩(wěn)定基本生活用品的價(jià)格，也要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
建設(shè)保障性住房、控制房?jī)r(jià)，是解決群眾住房問(wèn)題、改善民生的現(xiàn)實(shí)需要。住房發(fā)展雖然有產(chǎn)業(yè)屬性和經(jīng)濟(jì)功能，但更具有民生屬性和社會(huì)功能。我們?cè)诩訌?qiáng)住房發(fā)展中，要把滿足群眾的基本居住需求放在首要位置。近年來(lái)，我市通過(guò)建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造等途徑，解決了一大批低收入家庭住房困難問(wèn)題。但也要看到，全市住房困難家庭的數(shù)量還比較大，房?jī)r(jià)偏高，出現(xiàn)了一些新的住房困難家庭。今年大規(guī)模建設(shè)保障性住房、調(diào)控房?jī)r(jià)，就是要順民意、解民憂，不僅加快解決低收入家庭的住房困難，而且努力幫助中等偏下收入居民改善住房條件，讓廣大人民群眾共享改革發(fā)展的成果。
建設(shè)保障性住房、調(diào)控房?jī)r(jià)是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力的有效手段。保障性住房安居工程既連著投資，又連著消費(fèi)，大規(guī)模建設(shè)這項(xiàng)工程，對(duì)擴(kuò)內(nèi)需、轉(zhuǎn)方式、促發(fā)展具有重要作用。2008年，中央和省上為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的沖擊，統(tǒng)籌考慮保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定，提出了十項(xiàng)擴(kuò)大內(nèi)需的措施，其中，第一項(xiàng)就是實(shí)施保障性工程。中央和省市在這方面增加支出，帶動(dòng)大量社會(huì)資金投入住房建設(shè)，促進(jìn)了與住房相關(guān)的商品消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我市將保障性住房建設(shè)作為加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施，加大了投入和建設(shè)力度，有效解決了困難群眾居住的問(wèn)題，同時(shí)提升了城市形象，增強(qiáng)了城市活力。
近年來(lái)，市委、市政府將住房保障和房?jī)r(jià)控制作為為民所辦的實(shí)事之一，列入政府重點(diǎn)工作，從實(shí)際出發(fā)，研究、制定、完善了一系列配套政策、管理辦法和措施，加大了建設(shè)和調(diào)控力度。2010年全市建設(shè)保障性住房21192套、138.90萬(wàn)平方米，完成投資14.05億元，基本完成了建設(shè)任務(wù)；房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭也得到有效遏制。但是，目前我市在保障性住房建設(shè)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作中主要還存在建設(shè)用地短缺、征地拆遷難度大、地方配套資金難以足額落實(shí)、房?jī)r(jià)調(diào)控壓力大等困難和問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題，我們將高度重視，認(rèn)真研究，盡快解決，為保障性住房建設(shè)和房?jī)r(jià)調(diào)控工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。
今年，我市確定了2.2萬(wàn)套、面積162.5萬(wàn)平方米的保障性住房建設(shè)任務(wù)，其中，面向城市困難家庭建設(shè)廉租住房24萬(wàn)平方米，面向城鎮(zhèn)低收入家庭和困難企業(yè)職工家庭建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房（包括單位集資建房）42.19萬(wàn)平方米，面向中低收入家庭建設(shè)限價(jià)商品房37萬(wàn)平方米，面向“夾心層”群體建設(shè)公共租賃住房2.6萬(wàn)平方米，改造6669戶、28.43萬(wàn)平方米城市和工礦棚戶區(qū)；繼續(xù)實(shí)施控制房?jī)r(jià)的有效措施，將房?jī)r(jià)漲幅控制在合理范圍之內(nèi)�？傮w來(lái)看，今年全市保障性住房建設(shè)任務(wù)十分艱巨，房?jī)r(jià)調(diào)控的形勢(shì)仍然嚴(yán)峻。我們要切實(shí)提高對(duì)保障性住房建設(shè)和調(diào)控房?jī)r(jià)重要性的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)緊迫感和責(zé)任感，緊緊圍繞國(guó)家和省上的決策部署，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化措施，著力完成保障性住房建設(shè)任務(wù)，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。
二、強(qiáng)化政策保障，完善體制機(jī)制，不斷提升保障性住房建設(shè)和房?jī)r(jià)調(diào)控的能力和水平
我們?cè)谌媛鋵?shí)國(guó)務(wù)院、省政府加快保障性住房建設(shè)和房?jī)r(jià)調(diào)控政策的前提下，從實(shí)際出發(fā)，研究制定相關(guān)配套政策，在投資、土地、財(cái)稅、金融等方面，加大對(duì)保障性住房建設(shè)的扶持力度，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，確保目標(biāo)任務(wù)的完成。
一是增大住房供應(yīng)量。切實(shí)加大保障性住房建設(shè)力度，探索建設(shè)模式，擴(kuò)大建設(shè)數(shù)量，多渠道增加保障性住房供應(yīng)。主要是：充分發(fā)揮我市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心、城投公司、國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司“三個(gè)平臺(tái)”的投融資作用，建設(shè)一批保障性住房；利用投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、資本注入、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，調(diào)動(dòng)部分信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、有社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)；加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，將面積60平方米以下的住房控制在20%左右，60—90平方米的住房控制在50%左右，90—120平方米的住房控制在20%左右，120平方米以上的住房控制在10%左右，完善住房保障體系。
二是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。堅(jiān)持“區(qū)別對(duì)待，有扶有控”的原則，加大對(duì)符合貸款條件的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)的信貸支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放保障性住房建設(shè)中長(zhǎng)期貸款。從嚴(yán)控制高檔商品房、豪華別墅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的信貸投放，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。進(jìn)一步加大住房公積金對(duì)居民家庭購(gòu)買普通自住房的支持力度，適當(dāng)提高住房公積金貸款額度。
三是調(diào)整完善相關(guān)稅費(fèi)政策。認(rèn)真落實(shí)保障性住房建設(shè)免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、政府性基金等政策。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)全市房?jī)r(jià)平均水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅；實(shí)施二手房計(jì)稅價(jià)格評(píng)估辦法，引導(dǎo)居民樹(shù)立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。
四要嚴(yán)格落實(shí)限購(gòu)措施。對(duì)秦州、麥積城區(qū)實(shí)行限購(gòu)政策，加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人資格的審核，原則上對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售住房。對(duì)違反本規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，暫停辦理預(yù)（銷）售合同或房地產(chǎn)預(yù)（銷）售代理資格。
三、攻堅(jiān)克難，破解瓶頸，全力推進(jìn)保障性住房建設(shè)和房?jī)r(jià)調(diào)控工作順利進(jìn)行
全面貫徹中央和省上會(huì)議精神，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，不折不扣地落實(shí)工作責(zé)任，千方百計(jì)解決建設(shè)資金、土地供應(yīng)等方面的關(guān)鍵問(wèn)題，堅(jiān)決完成省上下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)。
一是拓寬思路，多渠道籌措建設(shè)資金。在積極爭(zhēng)取中央和省上投資的同時(shí)，著力優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，完善制度，拓展投融資渠道，制定配套資金落實(shí)方案和措施，千方百計(jì)籌措建設(shè)資金。增加市、縣（區(qū)）財(cái)政預(yù)算，將當(dāng)年土地出讓總收入的5%和住房公積金增值凈收益全部用于廉租房建設(shè)；積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行和金融部門(mén)加大對(duì)保障性住房的信貸支持力度，及時(shí)發(fā)放項(xiàng)目貸款；加大廉租住房共有產(chǎn)權(quán)制度實(shí)施力度，回籠資金，盤(pán)活資產(chǎn)；新出讓土地實(shí)施商品房開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目必須配建廉租房；引導(dǎo)大中型企業(yè)建設(shè)保障性住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)保障性住房，緩解建設(shè)資金不足的壓力。
二是全力落實(shí)建設(shè)用地，破解用地制約瓶頸。近年來(lái)，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展和各類項(xiàng)目的實(shí)施，土地供需矛盾愈顯突出。著力克服我市土地供應(yīng)緊缺的局面，按照保障性住房用地年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量70%的要求，調(diào)整年度土地供應(yīng)計(jì)劃，全力落實(shí)保障性住房建設(shè)用地。商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量。擴(kuò)大用地范圍，供地范圍拓展到城郊、縣城周邊建制鎮(zhèn)和有條件的企事業(yè)單位。節(jié)約集約用地，發(fā)揮規(guī)劃的調(diào)控作用，嚴(yán)格控制住宅建設(shè)的層高，除特殊情況經(jīng)批準(zhǔn)外，一般不得建多層，鼓勵(lì)建高層或小高層。秦州區(qū)城區(qū)要開(kāi)發(fā)南北兩山，加大城中村、舊城及棚戶區(qū)改造力度，儲(chǔ)備土地，盤(pán)活存量，滿足后續(xù)住房建設(shè)的土地需求。
三是著力加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序。嚴(yán)格落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》的八項(xiàng)措施，根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，“限房?jī)r(jià)、竟地價(jià)，核成本、搞備案”，實(shí)行價(jià)格備案制和明碼實(shí)價(jià)制，確定合理住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和建設(shè)規(guī)模，實(shí)施好我市出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加快保障性住房建設(shè)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)》。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售樓盤(pán)的成本進(jìn)行核算，及時(shí)向社會(huì)公布成本價(jià)格和銷售利潤(rùn)。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的查處，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)等行為，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。
四是合理調(diào)整利益格局，深入研究和正確處理幾個(gè)關(guān)系。緊緊圍繞促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式科學(xué)發(fā)展的目標(biāo)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，妥善處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、住房保障、穩(wěn)定房?jī)r(jià)等方面的關(guān)系，在保障中求和諧，在調(diào)控中求發(fā)展。一要處理好保障性住房建設(shè)與拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。既要通過(guò)政府主導(dǎo)，解決好保障性住房問(wèn)題，又要通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作推動(dòng)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)傷筋動(dòng)骨，造成市場(chǎng)的大起大落。二要處理好合理利用行政手段和市場(chǎng)手段的關(guān)系，把握好調(diào)控的“度”，既要發(fā)揮政府組織作用和調(diào)控職能，加強(qiáng)政策保障，又要注重運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，堅(jiān)持市場(chǎng)配置住房資源。三要把眼前的目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，相互兼顧。既要充分考慮當(dāng)前的住房需求，加大建設(shè)力度，提高住房保障水平；又要從長(zhǎng)遠(yuǎn)著眼，制定和完善長(zhǎng)期規(guī)劃，避免重復(fù)建設(shè)，造成浪費(fèi)。
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