中國七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》
１０％、１５％、３０％、５０％，房地產(chǎn)的利潤究竟有多大？政府部門、開發(fā)商、購房者、炒房者各方莫衷一是。除了開發(fā)商，誰也說不清楚房地產(chǎn)的利潤有多少，而開發(fā)商公開聲稱的１０—１５％的利潤率，似乎也與火爆的房市、節(jié)節(jié)攀高的房價(jià)不相吻合。
房地產(chǎn)業(yè)的水究竟有多深？利潤究竟有多大？房價(jià)走勢何時(shí)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)？房地產(chǎn)開發(fā)商如是說……
沒有２５％的利潤，開發(fā)商難以在生存
為了平抑房價(jià)，國務(wù)院先后于今年３月、４月相繼出臺了被媒體稱之為“平抑房價(jià)組合拳”的新舊“國八條”共１６條指導(dǎo)性措施。然而對以“平抑房價(jià)、調(diào)控房市”為主要目標(biāo)的“國八條”，許多房地產(chǎn)開發(fā)商并不以為然。他們中很多人認(rèn)為，“國八條”能否取得實(shí)效取決于能否有力地實(shí)施，而作為實(shí)施其措施的主要力量——地方政府是不愿意看到自己轄區(qū)內(nèi)的房價(jià)下跌的。
１９９７年，成都一位小老板懷揣著一百萬殺進(jìn)四川房地產(chǎn)界，成立了一家房產(chǎn)公司，四年之后，該公司資產(chǎn)就已經(jīng)逾６億元，成為成都著名房產(chǎn)公司。
該公司發(fā)家史被成都一家媒體披露之后，不少市民驚嘆：“真是難以置信，做房地產(chǎn)這么容易發(fā)財(cái)！”
川內(nèi)一位資深房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者：“一般來說，房地產(chǎn)商公開的利潤是８％－１５％，實(shí)際上真正的利潤都在２５％以上。”他拿起自己抽了半包軟中華的香煙，接著說：“不是暴利，我們怎么抽得起這種煙�！�
２５％的利潤，意味著房價(jià)的四分之一被開發(fā)商揣進(jìn)了腰包。據(jù)中央統(tǒng)戰(zhàn)部和全國工商聯(lián)的調(diào)查表明，房地產(chǎn)業(yè)的稅后凈利潤在各行各業(yè)中為第一位，比平均水平高５倍，比處于第二的電力煤氣行業(yè)的利潤高１倍。
另一位開發(fā)商則很委屈地告訴記者，做不到這么高的利潤，開發(fā)商根本就別想活下來。他說：“開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，前前后后就要蓋二三十個(gè)公章，每蓋一個(gè)公章都要打點(diǎn)一番，何況還有那么多不明不白的稅外費(fèi)�！�
一位開發(fā)商告訴記者，沒有幾個(gè)地方政府希望自己轄區(qū)內(nèi)的房市冷清，而越火爆越好。要維持房市的火爆，就要不斷地制造對住房的大量需求，不斷地以改善城市環(huán)境為由進(jìn)行大量地拆遷，以產(chǎn)生相當(dāng)對房產(chǎn)的被動(dòng)需求。
據(jù)他的介紹，開發(fā)商做一個(gè)樓盤，需要經(jīng)過國土局、規(guī)劃局、城建局、稅務(wù)局等諸多主管部門，逢年過節(jié)的時(shí)候，每一關(guān)的大小菩薩都要拜。尤其是春節(jié)和中秋國慶等傳統(tǒng)節(jié)日，就是與官員聯(lián)絡(luò)感情的最佳時(shí)機(jī)。各個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)情況不同，官員所處位置與幫助自己的程度不同，打點(diǎn)關(guān)系的好處費(fèi)也有不同的晴雨表。以西部中等城市為例，一個(gè)科級干部的過節(jié)費(fèi)大概要封個(gè)５０００元，處級干部１萬到２萬，局級干部則需要３萬到５萬才拿得出手。用來疏通關(guān)系的好處費(fèi)幾年算下來，大概占到樓盤總成本的２％或３％左右，有的甚至更高。
他說：“那些干部都很清楚，我們把錢用報(bào)紙一包，放到檔案袋里，單獨(dú)約個(gè)時(shí)候，電話里說有個(gè)急件報(bào)批，對方就明白了。見面把文件袋給對方就完事了，一般送錢的當(dāng)天不會(huì)另外安排什么活動(dòng)。有時(shí)遇到嫩一點(diǎn)的干部，還會(huì)友情提示他不要把錢的事透露給老婆孩子，也不要馬上存銀行，因?yàn)榧o(jì)檢監(jiān)察部門往往是從這些環(huán)節(jié)打開缺口的�！�
這位開發(fā)商點(diǎn)上一只煙感嘆地說：“有的開發(fā)商送錢大方，有的則比較小氣。如果送少了，不但達(dá)不到公關(guān)效果，可能還會(huì)起反作用。有的干部收到一兩千的紅包，直接交給紀(jì)檢部門換取政績了，而收得多往往舍不得交，這也叫抓大放小嘛。”
據(jù)他透露，出手大方的開發(fā)商辦事一般都特別順利，和主管部門經(jīng)常往來、私交熟的開發(fā)商，上午送去的報(bào)批件下午就能批下來，而關(guān)系不硬的開發(fā)商就得按規(guī)矩到窗口排隊(duì)，比如說７個(gè)工作日或者１５個(gè)工作日批下來。在房地產(chǎn)界，時(shí)間往往就意味著金錢和利潤。主管部門越早批下來，銀行的按揭款和相關(guān)貸款就回籠得快，才有資金做下一步的投入。報(bào)批得慢，資金就相當(dāng)于被套住了，要承擔(dān)相當(dāng)大的融資風(fēng)險(xiǎn)。所以，開發(fā)商圈子里常說的一句話是，“舍不得孩子套不著狼。對干部要舍得，對老百姓要哭窮”�！皩�(shí)際上，樓盤利潤如果少于３０％，沒人愿意做！”
三大手法撐起房產(chǎn)高利潤
近兩年來，成都的房價(jià)上漲１０％左右，而成都市房管局認(rèn)為成都市的房價(jià)不高，房價(jià)上漲較快只是因?yàn)榍皫啄昶瘘c(diǎn)很低。房價(jià)何時(shí)能出現(xiàn)“停漲”的拐點(diǎn)？
顯然，目前的房地產(chǎn)已經(jīng)成了一個(gè)暴利行業(yè)，然而這種高利潤是如何做起來的呢？據(jù)了解，開發(fā)商維護(hù)自己高利潤的“手法”通常有以下三種：
調(diào)高樓盤容積率 調(diào)高容積率是壓縮樓盤成本的重要法碼。據(jù)一位李姓的房地產(chǎn)商介紹，目前規(guī)劃和城建部門批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率一般不超過２。也就是說房地產(chǎn)商可以開發(fā)不超過２倍于土地面積的商品房。而有“實(shí)力”的房地產(chǎn)商會(huì)通過特殊的途徑，打通主管部門的關(guān)系，以“做城市標(biāo)志性建筑、政府重點(diǎn)工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調(diào)高到３或者５，有的甚至調(diào)到９或１０，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)３倍、５倍甚至１０倍于土地面積的商品房。“平地拔高樓，利潤馬上呈現(xiàn)幾何基數(shù)的增長。”
這位開發(fā)商對記者說，當(dāng)然，能做到調(diào)高容積率的房地產(chǎn)商必須是很有“實(shí)力”，往往都是和政府相關(guān)主管部門相當(dāng)熟絡(luò)的“業(yè)內(nèi)通天大腕”。其中的環(huán)節(jié)大都是暗箱操作，不為外人所知。
他說：“要看哪個(gè)房地產(chǎn)商做得成功，看他的繁忙程度就知道了，有的周末節(jié)假日也忙得見不到人，去哪兒了？很多時(shí)候陪領(lǐng)導(dǎo)干部釣魚去了，旅游去了。關(guān)系不到位、實(shí)力不夠雄厚的開發(fā)商想陪也輪不上呢�！�
做假賬、巧避稅 一些開發(fā)商對記者說，房地產(chǎn)商手上往往都有獵頭公司招來的資深會(huì)計(jì)，深諳開發(fā)商做假賬的需要，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一個(gè)億的樓盤，可以處理成只賺四千萬或者更低，給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價(jià)的假像。
一些開發(fā)商還告訴記者，房地產(chǎn)商還很善于利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，在銷售新的樓盤往往都會(huì)在這些地方注冊一個(gè)新的公司，以享受高新區(qū)、開發(fā)區(qū)招商引資的新企業(yè)稅收減免等優(yōu)惠政策。他們說，做一個(gè)樓盤也就幾年時(shí)間，恰好和新企業(yè)減兔稅收的優(yōu)惠周期相一致，“僅這一項(xiàng)就可以省下數(shù)百萬甚至上千萬元。”
差價(jià)空轉(zhuǎn) 按照國家的政策，土地必需先進(jìn)入各地的“土地儲(chǔ)備中心”，然后再掛牌拍賣。有的房地產(chǎn)商會(huì)與當(dāng)?shù)卣孪冗_(dá)成私下協(xié)議，許諾如果得到這塊土地，將會(huì)如何回報(bào)，如無償替政府承擔(dān)一些公益性建設(shè)為市民修建一個(gè)廣場或是修路架橋，而政府將給于適當(dāng)比例的土地優(yōu)惠。于是地方政府往往會(huì)在土地掛牌拍賣之前有針對性地設(shè)置門檻，以阻斷其他的競拍者。
當(dāng)事先做了工作的開發(fā)商如愿以償拿下土地標(biāo)的后，賬目上按對外拍賣的價(jià)格將錢劃到地方財(cái)政，緊接著又會(huì)給地方財(cái)政打一份報(bào)告，說明自己無償修建市政公益設(shè)施，希望政府給予價(jià)差補(bǔ)貼或優(yōu)惠。然后就像企業(yè)出口創(chuàng)匯、外貿(mào)退稅的形式一樣，財(cái)政會(huì)通過土地局返還開發(fā)商約定比例的款項(xiàng)。這樣開發(fā)商實(shí)際上是以折扣價(jià)買到了好地塊，如果管理和控制建筑成本有效，返還的款項(xiàng)除了修建公益設(shè)施還可能有剩余。而房地產(chǎn)開發(fā)商還會(huì)以“樓盤周圍環(huán)境綠化好、公益市政設(shè)施齊全”為由抬高房價(jià)。這樣，修建市政設(shè)施的成本通過高漲的房價(jià)最終還是攤到了老百姓頭上，開發(fā)商自然穩(wěn)賺不賠。
“國八條”面臨執(zhí)行考驗(yàn) 地方政府會(huì)希望房價(jià)下跌嗎？
為了平抑房價(jià)，國務(wù)院先后于今年３月、４月相繼出臺了被媒體稱之為“平抑房價(jià)組合拳”的新舊“國八條”共１６條指導(dǎo)性措施。然而對以“平抑房價(jià)、調(diào)控房市”為主要目標(biāo)的“國八條”，許多房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，“國八條”要取得預(yù)計(jì)實(shí)效將取決于能否有力地得到執(zhí)行和實(shí)施，而作為執(zhí)行、實(shí)施其措施的主要力量——地方政府是不愿意看到自己轄區(qū)內(nèi)的房價(jià)下跌的。
一位開發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在全國各地都在搞“經(jīng)營城市”，城市怎么經(jīng)營？說白了，就是征地、拆遷、炒熱房地產(chǎn)。地方政府然后從炒熱的地價(jià)中賺取大量資金。所以沒有幾個(gè)地方政府希望自己轄區(qū)內(nèi)的房市冷清，而越火爆越好。要維持房市的火爆，就要不斷地制造對住房的大量需求，不斷地以改善城市環(huán)境為由進(jìn)行大量地拆遷，以產(chǎn)生相當(dāng)對房產(chǎn)的被動(dòng)需求。
由于房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)部門，既具有先導(dǎo)性又是一個(gè)基礎(chǔ)性的行業(yè)，它的發(fā)展既對國民經(jīng)濟(jì)有巨大的帶動(dòng)作用又受制于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，所以房市和股市往往都被看作是一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”。這種情況下，地方政府會(huì)希望房價(jià)下跌嗎？
一位開發(fā)商對記者說，近兩年來，成都的房價(jià)上漲１０％左右，而成都市房管局仍然覺得成都市的房價(jià)不高，房價(jià)上漲較快只是因?yàn)榍皫啄昶瘘c(diǎn)很低。就在國務(wù)院連續(xù)出臺兩個(gè)平抑房價(jià)的“國八條”之后不久，成都市房管局就召開新聞發(fā)布會(huì)，告訴媒體，“成都的房價(jià)水平基本合理”。
記者打電話到成都房管局預(yù)約采訪，其負(fù)責(zé)新聞宣傳的工作人員告訴記者說：“成都的房價(jià)不高，談不上抑制，對于調(diào)控房市來說，我們正在研究相關(guān)政策�！�
一位內(nèi)業(yè)人士告訴記者，根據(jù)世界銀行的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明，一套住房的價(jià)格如果是一個(gè)家庭年收入的３—６倍時(shí)是合適的。依照這個(gè)比例，按２００４年成都住宅五城區(qū)均價(jià)３２４１元／平方米、全年城市居民人均可支配收入１０３９４元的數(shù)據(jù)計(jì)算，三口之家購買一套７０平方米住宅需要７．３年，房價(jià)收入比為７．３﹕１，高于世界銀行調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)。
“但問題還不僅在于此，”這位業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)說，“全年城市人均可支配收入，抹煞了大量低收入階層與目前房市的巨大鴻溝。成都作為整個(gè)中國社會(huì)的一個(gè)縮影，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有形成一個(gè)兩頭小中間大的契型社會(huì)，大量低收入者的年可支配收入是低于平均數(shù)的。而根據(jù)聯(lián)合國人居中心出版的《世界人居報(bào)告》，如果住房價(jià)格與大多數(shù)家庭的收入比超過了５倍，則說明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了問題，因?yàn)檫@時(shí)大多數(shù)人都買不起房子了�！保ㄍ辏�>
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