編者按：當(dāng)前，在有關(guān)房地產(chǎn)“泡沫”和住房價格問題的討論中充滿了概念混亂，一些對策建議也不得要領(lǐng)。不少房地產(chǎn)問題“專家”，在概念上把居住問題和購房問題混為一談；把消費、儲蓄、投資行為混為一談；把住房的消費價格和儲蓄——投資的資產(chǎn)價格混為一談；以至于把房屋價格和解決中低收入家庭的居住問題混為一談。一些媒體關(guān)于住房價格的討論就像是在上演一幕現(xiàn)代版的《皇帝的新衣》，許多人并沒有說出實話，宣傳形象和利益行為各不相關(guān)�？梢哉f，房地產(chǎn)話語市場的“泡沫”可能比房地產(chǎn)市場本身的“泡沫”還要令人擔(dān)心。
作為一個深具社會責(zé)任感的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副所長、博士生導(dǎo)師、中國經(jīng)營報社社長金碚先生撰寫的這篇報告，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)濟(jì)學(xué)語言澄清了“關(guān)于住房供求和價格方面的幾個問題”，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度深刻地剖析了中國的房地產(chǎn)市場，從而提出最準(zhǔn)確的政策建議。敬請關(guān)注。
什么是居住住房和住房價格？
如果談?wù)撟》績r格，首先要明確，我們要解決的究竟是居住問題還是住房買賣問題？作為生存的需要和基本權(quán)利，人們需有居住之所，住房是居住的物質(zhì)條件，但住房產(chǎn)品的功能不僅僅是滿足居住者的當(dāng)前消費需求。從市場經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)來說，只有租房自住才是純粹的消費行為，而購房則是儲蓄——投資行為（這就如同買１００斤米自食是消費行為，而買１００００斤米就是儲蓄——投資行為了）。更嚴(yán)格地說，在全部購房款中，只有相當(dāng)于現(xiàn)期房租的影子價格的那部分支出才是消費，其余購房款則體現(xiàn)的是儲蓄——投資行為。
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例如，購買一套１００萬元的住房，如果這套住房的年租金是５萬元，那么，在這１００萬元的房款中５％（５萬元）是消費支出，９５％（９５萬元）是為了將來的消費而進(jìn)行的儲蓄——投資。如果買房只是為了現(xiàn)在和將來自己居住，這９５％的房款就是純粹的儲蓄行為；而如果期望未來房屋漲價或出租而獲益，就是將儲蓄轉(zhuǎn)化為投資行為，預(yù)期投資收益就是未來的房屋租金和級差地租或者其資產(chǎn)增值形態(tài)。
產(chǎn)生級差地租的主要原因不是住房所有者自己的行為，而是其他人（包括政府）的行為。例如，在住房附近修了路、發(fā)展了交通設(shè)施、改善了環(huán)境、偏僻的地方成為繁華地帶等都會導(dǎo)致級差地租提高。實際上，只要經(jīng)濟(jì)增長，房價（實際上是房地產(chǎn)的“經(jīng)濟(jì)租”）就會搭車上升，水漲船高是房地產(chǎn)價格的長期動態(tài)規(guī)律。所以，對房屋投資（購房）就是對經(jīng)濟(jì)增長的投資，期望分享經(jīng)濟(jì)增長的利益。
特別值得一提的是，中國將會有長期強(qiáng)勁的預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長，而中國各城市的預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長更快。對預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)行投資會在很大程度上表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資，這也是許多資金包括海外資金有可能大量進(jìn)入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的根本原因之一。
從以上討論中我們可以看到，住房有雙重價格：房屋交易價格和租金價格。作為消費資料，住房的價格是其租金（為了當(dāng)期消費的支出；實際上即使是住自己的房子也是有“租金”機(jī)會成本的）；作為儲蓄——投資行為的表現(xiàn)才是購房價格（不是為了當(dāng)期消費而是為了未來的消費）。貸款購房也是儲蓄——投資行為（而不是像一些人所說的那樣是“花未來的錢滿足今天的消費”），只不過是借了別人的儲蓄資金來進(jìn)行投資，在本質(zhì)上也是實現(xiàn)了儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化。
中國人的購房偏好和政府的作為
中國人的儲蓄——投資傾向是全世界最高的，而且現(xiàn)在又沒有其他更好的個人投資渠道。個人進(jìn)行住房投資所需要的專業(yè)知識相對不高，房子可以看得見、摸得著，最符合中國人注重實惠和“眼見為實”的心理傾向。所以，大量個人儲蓄——投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場是中國太平盛世的一種難以抗拒的經(jīng)濟(jì)——文化現(xiàn)象。
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正因為這樣，我國的私有房政策僅僅實行了短短十幾年，現(xiàn)在的私有房率已經(jīng)大大高于許多發(fā)達(dá)國家�？梢灶惐鹊氖牵褐袊墓潭ㄙY產(chǎn)投資增長率也是非常高的，２００４年固定資產(chǎn)投資比上年增長２５．８％。個人購房實際上也就是家庭的“固定資產(chǎn)”投資，表現(xiàn)出比較高的增長率是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的一個客觀趨勢。
與此相關(guān)的一個現(xiàn)象就是，我國一些城市特別是大城市，房價高企，但住房的租金卻并不很高。有的城市的租金／房價之比已經(jīng)低到似乎住房已經(jīng)完全沒有投資價值但仍然熱銷。這也表明，我國居民總體上對于住房的儲蓄傾向和投資愿望偏高，而消費傾向偏低。何況還有大量的可租房屋沒有進(jìn)入市場，一旦進(jìn)入將進(jìn)一步抑制住房租金水平。
較高的房價是經(jīng)濟(jì)繁榮（可以是真實繁榮也可能是虛假繁榮）的表現(xiàn)。實際上，無論是政府、銀行、開發(fā)商、建筑商、供應(yīng)商、私有房者、已貸款購房者，以及“炒房”人，都希望房價一直上漲而不要下跌。他們?nèi)绻磳Ψ康禺a(chǎn)市場“泡沫”，原因也并不是怕它現(xiàn)在漲而是擔(dān)心它將來跌。尚未購房而準(zhǔn)備購房的人當(dāng)然希望房價低些，但他們一旦購了房，即使是貸款購了房，也立刻變?yōu)橄Ｍ績r漲起來。換句話說，準(zhǔn)備買房的人也總是希望購買預(yù)期“會漲價的房子”而不會購買預(yù)期會跌價的房子。所以從動態(tài)看，幾乎所有的購房者都是住房預(yù)期漲價的支持者。根本的原因就是購房是儲蓄——投資行為，而不是單純的消費行為。
地方政府其實有一百種方式可以把房價降下來，但沒有哪個政府真的會那樣做。因為，政府因房價下跌而承受的壓力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于因房價上漲而承受的壓力。盡管房價過高可能會受到輿論壓力和宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的壓力，但房價如果長期低迷就不僅僅是輿論壓力，而且有更現(xiàn)實的利益壓力了。從這一意義上說，政府即使真的想把房價降下來，它也是面對著被房價上漲所“劫持”的成千上萬的“人質(zhì)”而左右為難。如果能實現(xiàn)“穩(wěn)中有升”，恐怕就是最理想的了。
房價和解決低收入家庭居住問題是什么關(guān)系？
解決中低收入家庭的居住問題是政府的責(zé)任。但是必須明確，房價與解決中低收入家庭居住問題關(guān)系的實質(zhì)。無論是否有消費需求，只有具有儲蓄——投資動機(jī)的家庭才購房，關(guān)注房價；而以消費動機(jī)為主的家庭主要的行為表現(xiàn)是租房，更關(guān)切的應(yīng)是租金價格。所以，政府如果是考慮解決中低收入家庭的居住問題，那么，重點應(yīng)關(guān)注的是租金價格，其次才是房價。中低收入家庭如果能夠以較低的價格方便地租到住房，實際上也就可以產(chǎn)生抑制房價的作用。
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但是，現(xiàn)在由于對住房關(guān)系的認(rèn)識不清，導(dǎo)致了各種矛盾和混亂的社會心理暗示。例如：１．老百姓受到的暗示是：住房要全面私有化，要居住就只能買房。這就把幾乎所有的家庭都趕到購房市場。把本來只具有消費需求的家庭也推向住房的儲蓄——投資領(lǐng)域。所以，購房大軍浩浩蕩蕩，而租房者如陷社會邊緣，在自有房者面前充滿自卑，心情忐忑，也不得不加入購房者行列。如果解決居住消費問題只有買房一條路，億萬家庭形成了巨大的購房需求（即使僅僅是心理傾向），房價豈能不高？
２．老百姓得到的另一個暗示是：政府可以和應(yīng)該提供“經(jīng)濟(jì)適用房”來解決低收入家庭的居住問題。但購買經(jīng)濟(jì)適用房仍然是儲蓄行為，儲蓄轉(zhuǎn)化為投資仍然可以獲得投資利潤。一方面是很高的商品房價格；另一方面是被政策壓低價格的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)。潛在的級差利益巨大。所以，經(jīng)濟(jì)適用房政策總是刺激投資（購房）資金的進(jìn)入，甚至是違規(guī)迂回進(jìn)入，由此所產(chǎn)生的投資需求幾乎是無限的。
３．買房當(dāng)然與收入水平有關(guān)，但與儲蓄傾向的關(guān)系更大。中國人的儲蓄傾向本來就是全世界最高的，現(xiàn)行政策實際上又是在暗示人們多多進(jìn)行“居住儲蓄”（買房），而不主要是滿足居住消費（租房）。這種政策暗示非常符合中國人的傳統(tǒng)偏好，所以，我國的住房私有化改革進(jìn)行得出人意料的順利，幾乎沒有遇到像企業(yè)改革、醫(yī)療改革等其他改革那樣的困難和阻力。其市場表現(xiàn)就是：房價越來越高，而租房市場的建設(shè)和規(guī)范遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后�！百I房，買房！一輩子的目標(biāo)就是買地買房！”中國人的傳統(tǒng)，老百姓的心愿，左鄰右舍的攀比，政府為之加油。房市如何不熱？人們預(yù)期：除非金融體系崩潰，房地產(chǎn)價格長期將一路上揚(yáng)。
４．現(xiàn)在媒體宣傳所形成的輿論似乎是：一方面說要支持和鼓勵個人買房，讓居者有其屋；另一方面說要抑制房地產(chǎn)投資過熱，嚴(yán)格土地供應(yīng)；同時又說希望房屋市場價格低一些，但許多措施的意圖又是試圖用提高成本——價格的方式來抑制需求。殊不知這些宣傳的經(jīng)濟(jì)含義是相互矛盾的：增加需求減少供應(yīng)，怎么能降低價格？而且，如前所述，支持和鼓勵個人買房解決居住問題（即使是中低收入家庭的購房），本身也要求形成房價上漲的預(yù)期。而試圖用提高成本——價格的方式來抑制需求，則更是同壓低房價滿足中低收入家庭住房需求的宣傳目標(biāo)直接矛盾。
實際上，各級地方政府所做的大多數(shù)的事情都是推動房地產(chǎn)真實價格上升的，例如，修路建橋、發(fā)展公共交通、維護(hù)社會治安、綠化美化環(huán)境、引進(jìn)人才和資金、土地和城市規(guī)劃等等，其實際經(jīng)濟(jì)效應(yīng)顯然都是推動房價上漲。
所以，決不能把房價問題與解決中低收入家庭居住問題混淆起來。因為，住房價格上漲的意義不同于一般消費品價格，其上漲的經(jīng)濟(jì)學(xué)實質(zhì)不僅僅是房屋交易價格的提高，而且是私有房產(chǎn)的升值。所以，對于房價，不僅關(guān)系到是否“買得起”，而且關(guān)系到是否“能升值”。
如何看待住房的真實價格名義價格和“價格指數(shù)”？
當(dāng)前，一些城市住房價格的上漲既有真實價格提高的因素，也有名義價格上漲的因素。房屋真實價格的上漲取決于土地供應(yīng)和價格、建房的成本、周邊環(huán)境的改善、稅費成本、實際需求等因素；而名義價格的上漲取決于貨幣金融政策（包括匯率政策）、社會心理預(yù)期、從眾投資（投機(jī)）行為等因素。如果我們的政策不能區(qū)別住房的真實價格和名義價格，就很難取得預(yù)期的效果。
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其實，最簡單不過的市場原理是：在需求旺盛（或者具有一定需求剛性）的條件下，一切限制供給或者提高成本（包括增加稅費）的措施都會推高真實價格；只有增加供給或者降低成本才能降低價格。而如果試圖用推高真實價格的手段（例如直接或間接增加成本、限制供應(yīng)等）來抑制名義價格，則依賴于非常特殊的市場供求條件和社會心理預(yù)期，其持續(xù)性效果是很不確定的。
特別需要指出的是，與其他產(chǎn)品不同，房地產(chǎn)是嚴(yán)格的地方性產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場只有地方市場，沒有現(xiàn)實的“全國市場”。“全國房地產(chǎn)市場”不過是一個概念性市場，在產(chǎn)業(yè)分析中不是可定義（界定）的。因此，用一些城市中的某些房地產(chǎn)的銷售價格變動來推斷全國房地產(chǎn)的“價格指數(shù)”，以為那就是全國房地產(chǎn)的“價格水平”，其實并沒有什么實際意義，最多不過能提供一些虛幻的分析印象。
世界上確實發(fā)生過房地產(chǎn)價格的嚴(yán)重“泡沫”現(xiàn)象，我國在上世紀(jì)９０年代也發(fā)生過，但幾乎從來就沒有哪個國家會發(fā)生全國的房地產(chǎn)“泡沫”現(xiàn)象，而只會有地方性（通常是在少數(shù)一些中心城市）的房地產(chǎn)“泡沫”現(xiàn)象。當(dāng)前，我國一些城市的住房價格上漲過快，有可能影響這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，但籠統(tǒng)地談?wù)撊珖姆康禺a(chǎn)價格水平其實很難判斷是過高還是過低。實際上，全國的房地產(chǎn)價格水平也不可能大起大落（試想要有多大的資金量和投資意愿才能把中國各地區(qū)所有的住房銷售價格都“炒”得大幅度上漲？）�？傊碳し康禺a(chǎn)價格也好，控制房地產(chǎn)價格也好，都是地區(qū)性（而且通常是城市經(jīng)濟(jì)）的政策調(diào)節(jié)和市場秩序問題。
對于居民住房政府應(yīng)該做什么？
政府解決中低收入家庭居�。ㄏM）問題的最直接手段是：調(diào)控住房租賃價格，增加出租住房的供應(yīng)量，包括直接提供廉租公房。只要有一個活躍的出租住房的市場，政府又能有效調(diào)控租金水平，一般住房的交易價格就不會成為突出的問題。因為如果要滿足住房消費，居民可以在買房和租房之間進(jìn)行選擇。即使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“泡沫”，也不會直接影響居民的居住消費。
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政府建經(jīng)濟(jì)適用房和提供廉租公房（或者鼓勵企業(yè)提供廉租房），實際上都是補(bǔ)貼行為（以優(yōu)惠利率提供購房貸款也是一種補(bǔ)貼）。但是，兩者的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)是有區(qū)別的。廉價租房，是對居住消費的補(bǔ)貼，最容易操作，也比較容易做到公平，即真正補(bǔ)貼到低收入并且確實有現(xiàn)期居住需求的家庭。而建經(jīng)濟(jì)適用房，則是對儲蓄——投資行為的補(bǔ)貼。操作過程中要解決兩個比較困難的問題：第一，補(bǔ)貼的合理性，例如，“低收入”是一個動態(tài)現(xiàn)象，如果低收入家庭購房一年后成為高收入家庭，怎么辦？又如，如果連經(jīng)濟(jì)適用房也買不起的家庭是否就失去了享受補(bǔ)貼的權(quán)利？如何防止高收入者利用低收入家庭的名義套購經(jīng)濟(jì)適用房？第二，房屋是長期耐用品，如何防止經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)生躥貨轉(zhuǎn)售現(xiàn)象？也就是說，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易（導(dǎo)致價格雙軌現(xiàn)象）的管理問題是相當(dāng)復(fù)雜的，如果缺乏嚴(yán)格有效的管理，補(bǔ)貼就會變?yōu)椴划?dāng)牟利，甚至導(dǎo)致腐敗。所以，與建經(jīng)濟(jì)適用房相比，提供廉租房更容易做到補(bǔ)貼合理到位。
總之，對于個人住房問題，政府的主要責(zé)任是：第一，對家庭住房消費行為：政府有責(zé)任保證低收入家庭有房可住，至少能夠租得起房，或者直接提供廉租公房。第二，對于家庭住房儲蓄行為：政府有責(zé)任支持實現(xiàn)家庭私有財產(chǎn)的保值，也就是要穩(wěn)定房價。因為房產(chǎn)是一般家庭最大的私有財產(chǎn)，也是惟一重要的可以保值升值的實物資產(chǎn)。而且，家庭住房儲蓄行為還可以解決未來的住房消費問題。第三，對于家庭的住房投資行為：政府要支持投資者獲得合理的盈利，包括改善基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化美化環(huán)境，支持房地產(chǎn)價格的長期合理增長。而且，支持家庭住房投資，也是增加未來住房供應(yīng)的途徑（當(dāng)期的投資需求可以增加未來的供應(yīng)）。
而對于短期投機(jī)的“炒房”者，并不反對他們合法獲利，但要規(guī)范其行為，防止其擾亂市場，避免引起一些地區(qū)房價暴漲暴跌，損害一般家庭的住房消費、儲蓄和投資利益。對于操縱房市，甚至非法牟利的行為，則必須嚴(yán)厲禁止和處罰。(作者：金碚)
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