每年一度的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)年會(huì)上，都要上演一幕房地產(chǎn)商對(duì)話經(jīng)濟(jì)學(xué)家的精彩表演。在2005年度年會(huì)上，任志強(qiáng)、易憲容這對(duì)“冤家”再次聚首，無(wú)疑成為這次“PK舞臺(tái)”最受關(guān)注的對(duì)象；而其他各位的對(duì)話同樣也很出彩，“PK大舞臺(tái)”越秀越精彩。
任志強(qiáng):華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
易憲容:社科院金融研究所金融發(fā)展與金融制度室主任
第一幕 數(shù)據(jù)問(wèn)題
【任志強(qiáng)】 我給易先生提個(gè)問(wèn)題，他老在報(bào)紙上說(shuō)我們 房地產(chǎn)不好，說(shuō)不好沒有關(guān)系，只要你說(shuō)的有道理，最大一個(gè)問(wèn)題就是，易先生是個(gè)研究人員，但是所有說(shuō)房地產(chǎn)的報(bào)告里，沒有一個(gè)是用研究數(shù)字，我想說(shuō)易先生最好能把報(bào)告中所有的數(shù)據(jù)問(wèn)題解釋一下。
【易憲容】 其實(shí)與任總交往也多了，我最近也做了個(gè)房地產(chǎn)報(bào)告，而且在國(guó)內(nèi)比較好的經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志發(fā)表了，這報(bào)告里有四、五萬(wàn)字，里面很多數(shù)據(jù)，這還是你對(duì)我不熟悉。對(duì)于房地產(chǎn)簡(jiǎn)單的描述，我們可以用一般的文字語(yǔ)言，因?yàn)閷?duì)于一般現(xiàn)象可以用數(shù)據(jù)表達(dá)，也可以用文字表達(dá)，也可以用圖形方面表達(dá)，并不在于你的邏輯表達(dá)，重要是你對(duì)問(wèn)題的邏輯理解，理解后能夠讓其他人，比如開發(fā)商、民眾、政府能理解你在說(shuō)什么東西，我這樣回答行不行。
【任志強(qiáng)】 我先說(shuō)說(shuō)他的數(shù)字，他說(shuō)我不了解，他說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)要下降30%到50%，除了這個(gè)數(shù)字我沒有看到其他數(shù)字。
【易憲容】 前面那個(gè)50、30不是我說(shuō)的東西，而是媒體可以挑出來(lái)作為新聞炒作。
【任志強(qiáng)】 那你跟媒體說(shuō)“我從媒體得到的信息就是這個(gè)信息”。
第二幕 企業(yè)發(fā)展問(wèn)題
【易憲容】 我(向任總)提一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是我們的支柱產(chǎn)業(yè)，我想問(wèn)的是，作為支柱產(chǎn)業(yè)，你作為一個(gè)開發(fā)商，作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，如何能保證它能夠持續(xù)穩(wěn)定并且很好的發(fā)展？
【任志強(qiáng)】 他提的問(wèn)題我認(rèn)為是研究人員提的。如果對(duì)于企業(yè)，有利可圖，這個(gè)企業(yè)可以做好，如果讓這個(gè)行業(yè)無(wú)利可圖，這個(gè)行業(yè)就不會(huì)有人投資，更多人是看這個(gè)政策能否讓投資者獲利，然后這個(gè)政策才能保證這個(gè)行業(yè)來(lái)發(fā)展。如果國(guó)家政策，作為宏觀調(diào)控的時(shí)候，讓一個(gè)政策說(shuō)你不能再往里投資，這樣房地產(chǎn)商就不會(huì)做房地產(chǎn)商了，可能會(huì)轉(zhuǎn)投到其他行業(yè)，那么這個(gè)行業(yè)不可能有發(fā)展，不可能成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，這是基本的道理，不知道易先生是否同意。
第三幕 金融問(wèn)題
【任志強(qiáng)】解決房地產(chǎn)金融問(wèn)題取決于政府
實(shí)際上我們所有的目標(biāo)就是政府，一個(gè)是政府能不能把市場(chǎng)的改革開放問(wèn)題解決，包括資源的問(wèn)題，能不能開放金融也是政府的問(wèn)題，所有的改革最后歸結(jié)到宏觀調(diào)控也好，自主性問(wèn)題也好，最后都是歸結(jié)到政府，反過(guò)來(lái)說(shuō)政府有沒有把自己市場(chǎng)化一步到位，這兩點(diǎn)之間有一定的距離，這之間一定會(huì)出現(xiàn)今天別人做到我們做不到的問(wèn)題，這一定有一個(gè)過(guò)程。
不管怎么樣，20年的改革證明，共產(chǎn)黨是在往前走，而不是在往后退，我們相信我們的政府一定會(huì)讓中國(guó)的房子越住越好，而不是越住越差，這就要解決我們眼前的問(wèn)題，解決好了眼前的問(wèn)題，長(zhǎng)期就沒有問(wèn)題了。我們大家都相信，中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)長(zhǎng)期是好的，短期一定會(huì)有一些問(wèn)題，這些問(wèn)題我們會(huì)一步步地完善。我們Reico工作室的三期報(bào)告就是解決房地產(chǎn)的金融問(wèn)題，除了房地產(chǎn)以外，別的行業(yè)也有一定的金融問(wèn)題，但是別的行業(yè)好一點(diǎn)，它有偷偷摸摸的信托，還有外資，所以會(huì)好一點(diǎn)，這已經(jīng)是在進(jìn)步了。
如果說(shuō)美國(guó)，美國(guó)之所以信托案件沒有任何的負(fù)擔(dān)，是因?yàn)樗袊?guó)家的擔(dān)保，而我們沒有國(guó)家的擔(dān)保，而是私人企業(yè)在擔(dān)保，如果美國(guó)不是聯(lián)邦政府的擔(dān)保那一定會(huì)出現(xiàn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，但是美國(guó)政府把這個(gè)問(wèn)題解決了，我想我們中國(guó)政府一定在下一步的改革中把這個(gè)問(wèn)題解決了，如果這個(gè)問(wèn)題解決了，今天的問(wèn)題就不存在了。如果那樣的話，我們明天會(huì)更好。
【易憲容】把自己項(xiàng)目、企業(yè)做好是房地產(chǎn)金融發(fā)展關(guān)鍵
宏觀調(diào)控以后，房地產(chǎn)金融如何？我曾經(jīng)也說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)問(wèn)題本身就是金融問(wèn)題，但金融不全是房地產(chǎn)，既然房地產(chǎn)是金融問(wèn)題，我們要使房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，就需要政府出臺(tái)一系列政策。如何來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)政策，就我們目前情況來(lái)看，我們的金融主要以銀行為主導(dǎo)，在政府的管制和控制下導(dǎo)致了一些金融問(wèn)題，讓我們房地產(chǎn)融資面臨一系列的障礙。
在目前情況下，要讓我們金融市場(chǎng)多元化，讓我們金融市場(chǎng)開發(fā)更多的產(chǎn)品、更多的市場(chǎng)來(lái)滿足不同的房地產(chǎn)開發(fā)商的需求，這是我們政府金融政策的一個(gè)主要目標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，我很贊同一個(gè)觀點(diǎn)，就是開發(fā)商要把自己的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目做好，如果銀行不來(lái)融資時(shí)，開發(fā)商自己也有能力通過(guò)房地產(chǎn)信托融資，如果還有發(fā)展價(jià)值更高的地方，開發(fā)商有能力就可以去那里做。房地產(chǎn)企業(yè)如何把自己的項(xiàng)目、企業(yè)做好，這是一個(gè)實(shí)際問(wèn)題，不是說(shuō)我一定要找最低的融資成本。
保育鈞 全國(guó)工商聯(lián)原黨組副書記、副主席,中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)
易憲容 社科院金融研究所金融發(fā)展與金融制度室主任
第四幕 土地問(wèn)題
【易憲容】 我贊成保主席的觀點(diǎn)，在房地產(chǎn)究竟是什么這個(gè)問(wèn)題上，我們一定要搞清楚，只有在搞清楚的情況下，你才能界定政府的權(quán)利在哪，房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境在哪，民眾的需求在哪里，這樣大家各盡其責(zé)�，F(xiàn)在政府利用權(quán)利把大量農(nóng)民土地征過(guò)來(lái)，自己短期使用，然后把價(jià)格提高后，通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)商把價(jià)格提高，我們房地產(chǎn)第一個(gè)問(wèn)題就是土地問(wèn)題要搞清楚，土地來(lái)講，農(nóng)民土地多少錢，通過(guò)四種方式進(jìn)行拍賣，而政府你應(yīng)該花多少錢，不是政府來(lái)說(shuō)的算，是應(yīng)該通過(guò)法律方式來(lái)規(guī)定。
【保育鈞】 但是要搞清楚，農(nóng)民是真正的無(wú)產(chǎn)階級(jí)，農(nóng)民沒有地的。
【易憲容】 所以要讓農(nóng)民有地，我們把土地使用權(quán)先給農(nóng)民，限定50年，那么政府帶著開發(fā)商要使用土地，就要從農(nóng)民購(gòu)買。
【保育鈞】 現(xiàn)在政府官員講了，土地不能私有化��！
【易憲容】 這不是私有化的問(wèn)題，是使用權(quán)問(wèn)題，這樣才可以形成好的市場(chǎng)。
陳經(jīng)緯 經(jīng)緯集團(tuán)董事局主席,上海房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)
陳啟建 華富集團(tuán)總裁、甘肅房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)
第五幕 地方問(wèn)題
【陳經(jīng)緯】上海 房?jī)r(jià)逐步穩(wěn)定
上海最近房?jī)r(jià)情況已經(jīng)逐步步入穩(wěn)定健康的發(fā)展，最近的情況就是市場(chǎng)銷售量要增加了，交易是跌了，但是我認(rèn)為我們做房地產(chǎn)的，最怕是壓勢(shì)，有能力做房地產(chǎn)就不會(huì)虧，就怕壓。目前上海房地產(chǎn)商的成本都是低成本，土地是前段時(shí)間買進(jìn)來(lái)的，對(duì)于上海房地產(chǎn)，我個(gè)人認(rèn)為還是很有信心。上海是很大的市場(chǎng)，目前土地總量供應(yīng)也不大，但是市場(chǎng)量大，所以國(guó)際、國(guó)內(nèi)都看好上海市場(chǎng)。雖然價(jià)格跌了一點(diǎn)點(diǎn)，只要有銷量，上海會(huì)很好。
【陳啟建】甘肅市場(chǎng)開始回溫
簡(jiǎn)單講和全國(guó)一樣。國(guó)八條殺過(guò)來(lái)以后，前幾個(gè)月都一樣，殺在長(zhǎng)江三角洲，波及到全國(guó)，但是近一兩個(gè)月，市場(chǎng)開始回溫，銷售額也在穩(wěn)步提高。但是相比之下，比起一季度和去年還要差了許多，而且我們感覺到地方政府也很著急，消費(fèi)者也逐步地開始建立信心消費(fèi)，開發(fā)商方面我感覺也在不斷提高和完善，大概是這樣。
盧鏗 上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司董事總裁,全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
孟群 泰達(dá)集團(tuán)總經(jīng)理
第六幕 走出去問(wèn)題
【盧鏗】 中國(guó)企業(yè)走出去要特別關(guān)注政府的力量
上海市去年發(fā)現(xiàn)一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，當(dāng)上海每年引進(jìn)外資超過(guò)100億美金的時(shí)候，而上海市走出去的投資不到一個(gè)億，這是很反常的狀態(tài)，不利于長(zhǎng)期引進(jìn)。所以上海市政府就邀上實(shí)集團(tuán)帶頭走出去。我們?cè)诙砹_斯參與了一個(gè)項(xiàng)目，在這個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，我們也總結(jié)了一些中國(guó)企業(yè)走出去的經(jīng)驗(yàn)。
這個(gè)項(xiàng)目有點(diǎn)特別，是在俄羅斯的圣彼得堡市，一方面中國(guó)與俄羅斯之間有非常重要的經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)關(guān)系，另一方面圣彼得堡又是歐洲的代表城市。我們?nèi)プ鲞@么一個(gè)大項(xiàng)目也是充滿挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)�？偟膩�(lái)說(shuō)，我們非常注重與政府之間的關(guān)系，這有個(gè)很大的背景就是中俄兩國(guó)的互補(bǔ)關(guān)系；現(xiàn)在實(shí)際上普京總統(tǒng)和胡錦濤主席也都很關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目。中國(guó)企業(yè)要走出去，就要非常關(guān)注政府的力量。
【孟群】現(xiàn)有政策、法規(guī)拖累與外商合作
泰達(dá)也同樣面臨著走出去的問(wèn)題。我認(rèn)為中國(guó)企業(yè)確實(shí)不容易。我在國(guó)有企業(yè)呆的時(shí)間比較長(zhǎng)，在泰達(dá)做了七年左右時(shí)間，在老國(guó)企也有幾年時(shí)間，但是我覺得現(xiàn)在做企業(yè)越來(lái)越難，做國(guó)企更難，甚至連賣企業(yè)都很難。我們賣了一個(gè)制藥的企業(yè)，過(guò)程非常艱難。起初我們和外商談得非常好，按現(xiàn)在凈資產(chǎn)2000萬(wàn)元談判，但是按照各方面政策、法規(guī)的規(guī)定運(yùn)作，這些程序拖累了半年時(shí)間。
而當(dāng)我要退出這個(gè)行業(yè)也很難。國(guó)有企業(yè)改革改制同樣也面臨著一系列問(wèn)題，如果實(shí)行問(wèn)責(zé)任的話，要我說(shuō)我的地位還不能說(shuō)這個(gè)責(zé)任在誰(shuí)？可能我們的開發(fā)商沒有做好也可能是個(gè)原因，另外一個(gè)原因我覺得不是決策的問(wèn)題，是參謀助手的問(wèn)題。我過(guò)去也是起到參謀助手的作用，有的時(shí)候叫成事不足敗事有余。
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