-本報記者 張雁
一個時代的轉(zhuǎn)變常常是從最小的變動開始，而最初只有很少的人能感覺到。
林梅從深圳回北京探親，看到父母單位的房改房折合900元一平方米出售而硬是沒人要，她對父母說：一定要買，沒錢我借給你們，這房子以后一定會升值。
那時是1995年�，F(xiàn)在，屬于她父母的那幢位于北京朝陽區(qū)東大橋的舊樓房每月給他們帶來1500元的租金收入，她的父母在郊區(qū)又買了一套大房子。
而在1994年初，一個名叫陳基強(qiáng)的25歲的香港人來到北京，當(dāng)時他是香港梁振英測量師行負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的銷售部主管。他驚訝地發(fā)現(xiàn)，這是一個從來沒有見過的火爆的賣方市場。
“市場真的非常好啊，中糧廣場每平方米租金每月60美金，現(xiàn)在的國貿(mào)也不過是這個價錢。這還是預(yù)租。寫字樓還沒有內(nèi)裝修好客戶就會提前一年付你三個月的租金。中糧、光華長安都是這樣供不應(yīng)求�！�
這個名不見經(jīng)傳的小伙子很快成了業(yè)內(nèi)名噪一時的“樓霸”。他和另外兩個香港人一起成為當(dāng)時有名的“房地產(chǎn)(中介)三俠”。在兩年多時間里，陳基強(qiáng)完成了四個大項目，他的職務(wù)也從部門主任升到梁振英測量師行助理董事。2002年，陳基強(qiáng)開辦了以自己名字命名的房地產(chǎn)投資銀行——基強(qiáng)聯(lián)行。
從90年代初到今天，有很多中國百姓像林梅的父母那樣，在不經(jīng)意間成了擁有不動產(chǎn)的“有產(chǎn)者”。也有不少人借著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從包工頭、教師、機(jī)關(guān)干部、文人變成了真正的地產(chǎn)大亨。還有像陳基強(qiáng)這樣的外來者，在十年間從一個大公司里的小職員做起，成為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的領(lǐng)先者。
一個從無到有的新興市場，支撐了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的半壁江山；一群各式各樣的奇人，造就了一個波詭云譎的江湖。
房地產(chǎn)是個很特別的商品，一頭連著金融市場、GDP等宏大主題，一頭連著老百姓的身家性命。古人云成家立業(yè)，而房子就是每一個中國人夢寐以求的最古老、最傳統(tǒng)的基業(yè)。那一幢幢拔地而起、千姿百態(tài)的房子，改變的是一個個城市的風(fēng)貌，更是一代人的生活方式，一批人的命運。
市場是不太可能人工造出來的，也不太可能人為地消滅。在上世紀(jì)90年代初的海南，我們看到了政策造市帶來的瘋狂投機(jī)和毀滅性失敗。而幾乎同時，在那些不為人知的城市工地上，那些笨手笨足的工人們建起了現(xiàn)在看來式樣頗為簡陋卻足以讓當(dāng)時的大多數(shù)人羨慕的新樓房，新建的寫字樓里，老板們?yōu)槎嗬粭l電話線和物業(yè)吵成一團(tuán)；在拆除舊街區(qū)的空地上，白鐵的棚屋在火熱招商……那才是中國房地產(chǎn)市場真正的起源。不是起源于某位領(lǐng)袖的英明決斷，而是起源從外企白領(lǐng)到貧嘴張大民們對房子的需求，對生活的渴求。正是這樣的需求，創(chuàng)造了一個史無前例的房地產(chǎn)牛市，創(chuàng)造了年GDP增長超過7%的經(jīng)濟(jì)奇跡。以上海的樓市為代表，中國的房地產(chǎn)市場不但成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的支柱，而且吸引了國內(nèi)外資本的不斷流入，成為整個亞洲地區(qū)最吸引人的地產(chǎn)投資熱點。
但是走到2005 年的時候，中國房地產(chǎn)市場卻似乎成了眾矢之的。高房價、野蠻拆遷、銀行騙貸……房地產(chǎn)商們成了童話中的巫師、戲劇中的白臉。人們把因房子遇到的憤怒、挫折、不公，一股腦地發(fā)泄到他們身上。
把一類人揪出來做罪人是容易的，但這并不能改善房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，也不能使你買到更合適的房子。
中國房地產(chǎn)市場從無到有的15年，有太多的傳奇、血淚、歌哭�，F(xiàn)在更多的主體涌進(jìn)來要分享這個市場的高成長，他們要求公平的機(jī)會。要求這個市場從一個原始、初級、血腥的市場升級為一個層次更豐富、功能更完整、效率更高的市場。這個轉(zhuǎn)變需要智慧也需要勇氣。更需要的是一種最基本的合作與互信。它不是一場互相PK的游戲，而是一個充滿爭吵與妥協(xié)的名利場。
海南造夢北京造房
對房子的真實需求，是中國房地產(chǎn)市場真正的起源
-本報記者 石玉
海南在1988年建省之前，對于很多人來說只是“天涯海角”，然而近些年來，“海南”已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場的一個標(biāo)本性概念。上臺的主角是如此之多，以至于可以為他們列上一個長長的名單。
瘋狂夢想彌漫海南
站在17年后回望，我們幾乎難以理解那個迷人的夏天所發(fā)生的事情：每天過海的輪渡上擠滿了講各種奇怪口音的外鄉(xiāng)人，他們拋家舍業(yè)來此淘金�！笆f人才下海南”，大量資金涌向海南，首先燒熱的就是地產(chǎn)。香港南洋銀行和海南珠江實業(yè)公司在�？谑信d建的28層的南洋大廈和龍珠大廈，讓當(dāng)時的海南人大開眼界。
在上個世紀(jì)90年代初地產(chǎn)最為火爆的時候，在海南注冊的房地產(chǎn)公司達(dá)到驚人的15000多家。在海口和三亞等有限的區(qū)域內(nèi)，只要是持有與房地產(chǎn)沾邊的文件，哪怕還沒見著具體的土地和圖紙，隔不隔夜都可發(fā)財。
到了1993年和1994年，海南地產(chǎn)投資額分別增長14倍和13.9倍，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過57億元，達(dá)到投資熱的頂峰。大量的資金都僅用于炒地皮，炒樓花，真正買來用于居住和商務(wù)活動的只有30%左右。在這種投機(jī)比開發(fā)更有利可圖的風(fēng)潮中，大部分人都被卷入“擊鼓傳花”式的地產(chǎn)投機(jī)中。
1993年下半年，就如同海南這個熱帶島嶼時常出現(xiàn)兜頭澆來的對流雨一樣，隨著國家加強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的力度，海南的房地產(chǎn)熱突然來了個大剎車：大量資金沉淀了，一大批被套牢的人和企業(yè)叫苦不迭，悔之不及。絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，要么人去樓空，要么債務(wù)纏身，很多老板開著奔馳、寶馬四處躲債、要債，卻無力繳納電話費，甚至連汽油費都成了負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)泡沫留給海南的遺產(chǎn)是數(shù)目巨大而不詳?shù)慕鹑诓涣假Y產(chǎn)。到目前為止，無論是政府公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，還是人民銀行提供的信息，或是媒體披露的資料，數(shù)字都不一樣，僅海南發(fā)展銀行關(guān)閉時，就留下200多億的窟窿。
這次代價昂貴的財富之夢，造就了中國很多百萬、甚至是千萬富翁的同時，也使更多的人血本無歸。在此賺得第一桶金的人，在后來中國地產(chǎn)市場的發(fā)展中，很多成了領(lǐng)軍人物。
拆出“官商”任志強(qiáng)
任志強(qiáng)還不懂什么是房地產(chǎn)的時候，已經(jīng)干得比當(dāng)時的大多數(shù)房地產(chǎn)商聰明。因為他炸過油餅。
任志強(qiáng)對《時代人物周報》說：“剛開始，我們早晨4點多要炸油餅，晚上11點關(guān)門后才開始算賬，可那么多錢數(shù)著數(shù)著就睡著了。一個油餅六分錢，一碗糖漿才三分錢，我們收來的全是一分一分的，你得把錢摞成一摞兒，排一桌子去數(shù)�！�
北京市西城區(qū)政府為實施舊城改造，利用借來的20萬元于1983年成立了華遠(yuǎn)公司。其時，能說會道的任志強(qiáng)抓住機(jī)會認(rèn)識了華遠(yuǎn)首任總經(jīng)理戴曉明，由此進(jìn)入房地產(chǎn)界，這是他人生一個轉(zhuǎn)折點。
剛到華遠(yuǎn)，戴曉明讓任志強(qiáng)組織施工改造地安門商場，對房地產(chǎn)還了解甚少的任志強(qiáng)成了施工隊的隊長，沒成想一炮成名，于是涉足房地產(chǎn)的腳步一發(fā)不可收拾。
華遠(yuǎn)最輝煌的年代，應(yīng)是90年代中期前替代政府進(jìn)行舊城和西單商業(yè)區(qū)改造。1985年，北京市西城區(qū)政府委托華遠(yuǎn)以企業(yè)運作的模式對西單進(jìn)行改造。然而很快國家對大型建設(shè)項目全部喊停，已經(jīng)拆為平地的西單因為無法投入項目而引致拆遷戶的連鎖反應(yīng)。
對房地產(chǎn)還不甚了解的任志強(qiáng)卻精通店鋪的經(jīng)營，他將拆出來的空地改為小商品市場，這就是后來聞名全國的“百花市場”，這在全國也是第一個小商品市場，百花市場經(jīng)營得風(fēng)風(fēng)火火，引得全國各城市都到百花市場來取經(jīng)。此后西城區(qū)政府委托華遠(yuǎn)集團(tuán)進(jìn)行全區(qū)的土地一級市場開發(fā)。
任志強(qiáng)坐倚京都，背靠政府，充分發(fā)揮政策優(yōu)勢和良好的人際關(guān)系，占盡了天時、地利、人和，加上他的個人才能，使其在政府劃撥用地，政策利用渠道等方方面面，都擁有超出常規(guī)的運作能力。
華遠(yuǎn)走的路線可謂兩頭開花，要么是建設(shè)大型的獻(xiàn)禮工程，像西單文化廣場，要么是成本低廉的拆遷房和集體住宅。這是許多開發(fā)商可望不可及的肥差。
任志強(qiáng)毫不介意地說：“我們傳統(tǒng)上就是官商”——像這樣的官商，在全國各大中城市都有不少。他們是中國房地產(chǎn)市場最早的一批開路者。這種政府拆遷、企業(yè)運作、集體購房的模式曾是90年代中期以前最主流的商品房營銷模式。
直到今天，國有的本地企業(yè)仍然占據(jù)著北京房地產(chǎn)的主流。
萬通與萬科轉(zhuǎn)身
在第一輪幸存者游戲中，跑得快的人贏了
-本報記者 張春霞
萬通系、利達(dá)行系、萬科系、清華系，在房地產(chǎn)界，這是四家素有“黃埔軍�！敝Q的公司。
萬通——萬科，從名字就能看出它們之間的相似之處。這個相似，可以從它們那次由南向北的大挪移說起。
不約而同的抉擇
當(dāng)北京規(guī)劃建設(shè)的住房面積只有人均7平方米的時候，海口這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到了50平方米，作為萬通六兄弟之一的潘石屹預(yù)感到危機(jī)，決定北上，于是1990年就出現(xiàn)了北京萬通實業(yè)股份有限公司。
萬科是上市公司，1994年以后的宏觀調(diào)控和股市熊市，讓多元化發(fā)展的萬科開始感受到資金寒流。因此在北京房地產(chǎn)市場剛剛打開的時候，北上無疑是明智之舉。在相差無幾的時間里同樣選擇了揮師北上，雖然原因不盡相同，但從現(xiàn)實來看，它們一樣在低迷的市道中完成了各自精彩的轉(zhuǎn)身。
“萬通地產(chǎn)是第一個引進(jìn)‘按揭’的大陸房地產(chǎn)商；在萬通新世界廣場開發(fā)中第一個引入香港專業(yè)營銷代理機(jī)構(gòu)的公司，最終成為北京寫字樓市場的里程碑項目；隨后萬通地產(chǎn)將發(fā)展大廈整盤銷售給國際航空公司，創(chuàng)造單筆銷售最高額記錄。”到今天，提起萬通的這些成績，盛世品牌戰(zhàn)略研究所所長夏忠群感嘆不已。
“說起來，萬通與萬科的共性還表現(xiàn)在他們的學(xué)習(xí)型態(tài)度。他們能毫不諱言自己在向同行學(xué)習(xí)，甚至是向?qū)κ謱W(xué)習(xí)，這是一件很難得的事情。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌對《時代人物周報》說。
萬通集團(tuán)董事局主席馮侖在電話里一副心態(tài)很平靜的樣子：“我經(jīng)歷過離婚，家庭變故，現(xiàn)在已能很平和地去看待一切。他們說我是地產(chǎn)界的哲學(xué)家，我無非是地產(chǎn)界董事長里面上學(xué)時間比較多的。”
馮侖從不介意暴露自己對萬科的崇拜及學(xué)習(xí)。2003年的新年到來之際,馮侖寫了一篇文章作為公司的新年獻(xiàn)詞，題目就叫做《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》。
“對于企業(yè)來說，樹立榜樣很重要。找到一個值得你全面學(xué)習(xí)的標(biāo)桿是幸運的事情，現(xiàn)在，美國同行普而特是我們學(xué)習(xí)的榜樣。我們要發(fā)現(xiàn)他的長處，認(rèn)清自己前進(jìn)的標(biāo)向�！庇袅恋幕卮鸶纱喽苯印�
郁亮的平衡術(shù)
在萬科創(chuàng)始人王石眼中，現(xiàn)任萬科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮是典型的“蘇州才子”，他“細(xì)膩、踏實，是一個進(jìn)取心和自律能力很強(qiáng)的人”。
或許正是由于這些，2001年的年末，王石交出手中權(quán)杖，將這家中國地產(chǎn)業(yè)中最具實力的明星企業(yè)，交到了郁亮手中。那一年，這位小個子的蘇州人年僅36歲。郁亮說，萬科在這一輪有質(zhì)量的增長中應(yīng)該扮演什么角色，這是他當(dāng)下面臨的一個大問題。
“目前，萬科的品牌架構(gòu)已初現(xiàn)雛形”。另一種聲音也同時回響在耳邊�！叭f科的品牌訴求過于空洞�！币晃徊辉竿嘎缎彰拿襟w同行認(rèn)為，萬科面臨著產(chǎn)品品質(zhì)和道德上的風(fēng)險。這樣，曾經(jīng)被包括王石和郁亮在內(nèi)的萬科人引以為豪的“集團(tuán)化標(biāo)準(zhǔn)”就成了人們詬病的地方。
郁亮認(rèn)為，萬科能做到今天的規(guī)模，是在做減法的過程中實現(xiàn)的�！拔覀兊南忍觳⒉缓茫Q生在一個沒有規(guī)則的時代，幸好，我們在專心致志做地產(chǎn)，并且有自己的追求與制度�！�
在萬科公司內(nèi)部小范圍地流傳著一個郁亮“爬山喝水”的故事——“永遠(yuǎn)不要把水喝光”：郁亮每次爬山時盡管汗流浹背，不管多渴他都不會把水全部喝光，直到下山，還留著一小瓶水，在確認(rèn)沒有什么問題了才放心喝掉。
郁亮說：“做企業(yè)其實和爬山很相似，你會不斷面對新目標(biāo)，你需要學(xué)會穩(wěn)健行進(jìn)，合理分配資源、珍惜資源和節(jié)約資源，及時處理各種意外。”
與頻頻出鏡的王石相比，郁亮顯得“默默無聞”。郁亮卻表示，他領(lǐng)導(dǎo)下的萬科，將堅定不移的沿著王石的路線走下去。
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