博鰲凱賓斯基飯店
我們?nèi)绻務(wù)摻裉熘袊?guó)的房地產(chǎn)處在什么樣的階段，首先弄清楚房地產(chǎn)發(fā)展的歷史地位，這樣我們才會(huì)有大方向，才不會(huì)因?yàn)闀簳r(shí)的困難而產(chǎn)生迷茫。要了解房地產(chǎn)的歷史地位，首先要了解中華民族現(xiàn)在處在什么樣的歷史發(fā)展階段。房地產(chǎn)的發(fā)展、城市建筑的發(fā)展與國(guó)家和民族的大發(fā)展是息息相關(guān)的。中華民族現(xiàn)在正趕上一個(gè)偉大的復(fù)興時(shí)代。在中國(guó)的歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過文景之治，唐太宗時(shí)期的太平盛世、康乾盛世。從世界歷史上來看，也曾出現(xiàn)過歐洲的文藝復(fù)興。但是，這幾十年中國(guó)各個(gè)方面的發(fā)展，中華民族崛起的速度表明，我們正面臨一個(gè)比歷史上任何一次振興都要偉大的復(fù)興時(shí)代。發(fā)展速度和取得的成績(jī)是神奇的，是讓全世界瞠目結(jié)舌的。造就這個(gè)偉大時(shí)代的力量有些是我們現(xiàn)在能夠認(rèn)識(shí)到的力量，也有我們目前還不能充分認(rèn)識(shí)的、神奇的力量。
我們能夠認(rèn)識(shí)到的，可以看清楚的力量，首先是科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展和廣泛應(yīng)用。從建筑的角度來看，近百年的時(shí)間，普通的沙子通過科學(xué)技術(shù)變成了可以任意塑造、價(jià)格低廉的水泥和混凝土；礦石經(jīng)過冶煉，制造出來了大量堅(jiān)韌牢固的鋼鐵；玻璃已經(jīng)成為成本低廉的建筑材料，可以大量使用在建筑中。在清朝末年，住在故宮里的皇上想要兩塊玻璃裝在自己的窗戶上，還需要慈禧太后親自批準(zhǔn)才行。而今天一座樓房采用玻璃的量相當(dāng)于當(dāng)年整個(gè)羅馬帝國(guó)使用玻璃的量。其他行業(yè)的變化更是神奇的，如沙子通過科學(xué)技術(shù)，制造出了集成電路的芯片，把人們帶進(jìn)了網(wǎng)絡(luò)時(shí)代。
另外一個(gè)我們能認(rèn)識(shí)到的強(qiáng)大力量來自市場(chǎng)。市場(chǎng)最有效地配置了資源，提高了效率。建筑行業(yè)匯集了各個(gè)行業(yè)的先進(jìn)技術(shù)、設(shè)備和材料，為這個(gè)行業(yè)取得飛躍發(fā)展提供了有利的環(huán)境。建筑的發(fā)展歷來都是民族偉大復(fù)興重要的一部分，歐洲文藝復(fù)興中建筑的作用就是最好的佐證。它對(duì)國(guó)家和民族的影響不僅僅是幾年、幾十年，而是幾百年、上千年。建筑不僅僅表現(xiàn)了國(guó)家和民族物質(zhì)財(cái)富的發(fā)展，同時(shí)它還是精神文化財(cái)富的結(jié)晶和沉淀。今天，我們趕上這樣一個(gè)偉大的歷史機(jī)遇，我們要站在未來幾十年、幾百年的角度去思考建筑的問題，因?yàn)榻裉煳覀兯ㄔ斓慕ㄖ皇墙o昨天的人們使用，而是給明天的人們使用，在科學(xué)技術(shù)日新月異的今天，明天和今天、昨天，人們的生活方式和工作方式是完全不同的。
在民族偉大復(fù)興的過程中，還有一些不可知的、我們今天還不能充分認(rèn)識(shí)到的力量。如曾經(jīng)讓世界上許多國(guó)家和城市振興過的盛會(huì)——奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)和世博會(huì)將在21世紀(jì)初的北京和上海舉行，這是千載難逢的好機(jī)會(huì)，它也將大大地促進(jìn)中華民族在國(guó)際舞臺(tái)上全面復(fù)興的速度。我們能趕上這樣一個(gè)歷史時(shí)期，是我們這一代人，特別是我們從事房地產(chǎn)開發(fā)這一批人的機(jī)會(huì)和幸運(yùn)。但這個(gè)時(shí)代也給我們提出了要求，衡量我們的標(biāo)準(zhǔn)只有一條：就是能不能建出好的建筑，能不能建出經(jīng)得起歷史和時(shí)間檢驗(yàn)，與這個(gè)偉大時(shí)代相吻合的建筑。如果有任何人不以做最好的建筑為標(biāo)準(zhǔn)，歷史和時(shí)代一定會(huì)把他淘汰的。國(guó)家和民族復(fù)興的大趨勢(shì)不會(huì)有任何改變，只是歷史會(huì)讓更優(yōu)秀的人才來完成這偉大的使命。
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房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是全社會(huì)進(jìn)步的一個(gè)縮影
在過去的十幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)犯了一些錯(cuò)誤。例如有些城市的發(fā)展按照“土圍子”、“地主大院”的方式去建設(shè)現(xiàn)代化的城市，所謂的“大盤時(shí)代”是與城市的整體發(fā)展脫節(jié)和分離。也有一些是因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)不足，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程中，犯了許多錯(cuò)誤。
房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)集合的行業(yè)，它最需要的是團(tuán)結(jié)和合作的精神。要完成能體現(xiàn)和帶來民族復(fù)興的建筑，不只是國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門公布的5萬多家房地產(chǎn)公司，500多萬從業(yè)人員的事情，它還涉及到設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備、材料供應(yīng)等許許多多行業(yè)。而房地產(chǎn)這些年的發(fā)展和質(zhì)量的提高與這些行業(yè)不斷的發(fā)展和質(zhì)量的提高有著密切的關(guān)系。我們從施工企業(yè)來看，幾年前，工地上還是小紅旗飛揚(yáng)，用哨子傳遞信息、指揮工程，而現(xiàn)在的施工現(xiàn)場(chǎng)基本上都在使用對(duì)講機(jī)。同時(shí)，我見到的施工管理軟件基本上都在用Project，和全世界先進(jìn)的施工企業(yè)采用著相同的軟件。電梯的制造廠家在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，幾乎每一年都在推出新一代產(chǎn)品，速度更快，使用更平穩(wěn)，安全性更高……。
只有市場(chǎng)手段才能解決房地產(chǎn)發(fā)展過程中的各種不平衡
國(guó)務(wù)院曾經(jīng)下發(fā)文件強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域資源配置的基礎(chǔ)作用，因?yàn)橹挥型ㄟ^市場(chǎng)才能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資源進(jìn)行更有效、更公平的配置。除了市場(chǎng)，還存在更有效和更公平的辦法嗎？實(shí)踐證明是沒有的。在過去幾十年的實(shí)踐中，我們?yōu)榇嗽冻隽藰O大的代價(jià)。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了一些不平衡、不協(xié)調(diào)的地方，在處理這些不平衡和不協(xié)調(diào)時(shí)，唯一的辦法依然只能是市場(chǎng)手段，因?yàn)槲覀兠鎸?duì)著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，如果用其他的手段來處理，將會(huì)帶來更大的不平衡、不和諧，甚至更嚴(yán)重的后遺癥。
我們看到的土地問題，政府已要求對(duì)全社會(huì)公開交易。同時(shí)，政府什么時(shí)候簽訂土地出讓協(xié)議，什么時(shí)候頒發(fā)土地使用證都開始向全社會(huì)公開。公開才是最有效的監(jiān)督辦法。土地的供應(yīng)方式也要和這個(gè)偉大的建筑時(shí)代相平衡，這種平衡可能不單是數(shù)量上的平衡，還要在區(qū)域上、用地性質(zhì)上、產(chǎn)品的類型上與市場(chǎng)的需求等方面相平衡。這種平衡也不光是今天的平衡，還要考慮到未來的平衡，要有遠(yuǎn)見和預(yù)見性。國(guó)家稅務(wù)總局正在統(tǒng)計(jì)每個(gè)房地產(chǎn)公司納稅額的情況，從前兩年開始，國(guó)家稅務(wù)總局開始公布每個(gè)房地產(chǎn)公司的納稅額，這種透明的公布是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)能夠依法納稅，按章納稅最好的監(jiān)督，沒有比這個(gè)監(jiān)督更有效的了。
昨天我們談?wù)摮燥垎栴}，今天我們已經(jīng)在關(guān)心住房問題了
當(dāng)然，目前還存在很多不平衡和矛盾的地方，如中低收入的家庭購(gòu)買不起新房子，家庭收入和房?jī)r(jià)的差距比較大，而社會(huì)上房子的空置率相對(duì)比較高，那些購(gòu)買不起房子的人對(duì)政府和發(fā)展商的輿論壓力比較大。如果我們從另一方面看這些事件和這些輿論，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)并不見得是壞事，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最可怕的是這個(gè)企業(yè)和這個(gè)行業(yè)無人過問，無人提及。有這么多人來關(guān)注著房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)這個(gè)行業(yè)來說是機(jī)遇，而大家的監(jiān)督更會(huì)使這個(gè)行業(yè)健康地發(fā)展。近幾十年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高，在解決了吃飯、穿衣這些基本問題之后，才會(huì)開始關(guān)心住房的問題。如果倒退三十年，全社會(huì)關(guān)心的焦點(diǎn)還不是住房，而是吃飯問題。我隱約還記得當(dāng)年《人民日?qǐng)?bào)》上曾有連篇的文章在討論如何解決新長(zhǎng)征路上的吃飯問題，如何解決早餐問題，如何解決吃菜問題等等，吃飯問題都成了讓政府和大家費(fèi)心的事情。今天，大家的注意力和目光能從關(guān)心吃飯問題提升到關(guān)注房地產(chǎn)，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的體現(xiàn)。當(dāng)然目前房地產(chǎn)遇到的問題也不可忽視，但解決這些困難和問題只有一條路，那就是：尊重市場(chǎng)。中國(guó)近幾十年發(fā)展的歷史告訴我們，凡是處理好的事情無一例外都是尊重了市場(chǎng)規(guī)律，尊重了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。其他城市的情況我不是非常清楚，只對(duì)北京而言，在福利分房的年代，分配出去的房子有200萬套，今天看來這200萬套房子都是小戶型，并且設(shè)計(jì)和建筑配套設(shè)備都相對(duì)比較落后。我們不可能在短期之內(nèi)把北京這200萬套房子全都拆除掉，但如果把二手房市場(chǎng)中產(chǎn)權(quán)關(guān)系建立清晰――上海在這方面已經(jīng)有成功的經(jīng)驗(yàn)――再給二手房市場(chǎng)一個(gè)寬松的交易環(huán)境，稅收及其他費(fèi)用征收合理，手續(xù)簡(jiǎn)便，可能在近十年內(nèi)，這批福利分房制度下建造的200萬套房子就可以用來解決這個(gè)城市中低收入人的住房問題。
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沒有哪個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家是限制外國(guó)人來買房子的
還有一個(gè)問題是外資的進(jìn)入，大家也都比較擔(dān)心，甚至有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，應(yīng)該出臺(tái)政策不允許外商進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。其實(shí)外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重與每年房地產(chǎn)市場(chǎng)1萬多億人民幣的成交額相比，是非常小的。而且還主要集中在幾個(gè)特大型城市，如北京和上海。從國(guó)外的情況來看，發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)缀鯖]有一個(gè)國(guó)家和地區(qū)是限制外國(guó)人來購(gòu)房的，如日本、美國(guó)、新加坡、中國(guó)香港、法國(guó)、英國(guó)等等，而那些限制外國(guó)人購(gòu)房的都是落后國(guó)家。在這些高度發(fā)展的國(guó)際化都市中，外資和外國(guó)人要是去購(gòu)買他們的房子，政府和當(dāng)?shù)氐娜藗兌际欠浅８吲d的，這也是一個(gè)城市國(guó)際化的象征。一個(gè)封閉的城市是不會(huì)有外資、外國(guó)人去購(gòu)買房子的，這樣的城市也一定是落后的城市。
另外，我們做一切事情時(shí)要明確，法律和政策是我們大家做事情的邊界，有了這些邊界我們就知道什么是該做的，什么是不該做的，同時(shí)也有了方向和目標(biāo)。一個(gè)沒有目標(biāo)和邊界的行業(yè)是不可能得到健康發(fā)展的。法律和政策就如同交通系統(tǒng)的紅綠燈、斑馬線，雙黃線，單黃線及其他交通規(guī)則一樣，是我們大家安全的保證。我們希望這些交通規(guī)則和標(biāo)志是清晰的，是簡(jiǎn)單易懂的，是有連續(xù)性的，新出臺(tái)的政策是更科學(xué)的。
原計(jì)劃今年博鰲的兩個(gè)房地產(chǎn)論壇我都想?yún)⒓�，但很遺憾，第一個(gè)會(huì)議期間因家人生病沒有參加，家庭中一個(gè)成員有病時(shí)，其他的家庭成員應(yīng)該跟他在一起，給他力量和勇氣。同樣，我們的行業(yè)如果遇到困難時(shí)，我們也應(yīng)該在一起，去面對(duì)困難，去解決困難，而不是逃脫、回避困難，更不能被暫時(shí)的困難嚇倒，失去向前的勇氣。
潘石屹
二〇〇六年七月四日
于萬泉河畔—博鰲凱賓斯基飯店
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